광주·전남 국공유지, 내 집에 붙은 땅 살 수 있나 — 매각과 대부
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
광주·전남에서 내 집에 붙은 국공유지를 살 수 있는지는 그 땅이 행정재산인지 일반재산인지에서 먼저 갈립니다. 행정재산은 원칙적으로 팔지 않고, 용도를 폐지해 일반재산이 된 뒤에야 매각을 논합니다. 그때도 원칙은 경쟁입찰이라 수의계약 사유에 들어야 나에게 직접 팝니다.
사지 못하면 빌려 쓰는 길이 있고, 허락 없이 썼으면 변상금을 물게 됩니다.
이 글은 국유재산법과 시행령, 공유재산 및 물품 관리법과 시행령, 전남광주통합특별시 공유재산 관리 조례를 바탕으로 정리했습니다. 행정재산과 일반재산, 국유지와 공유지의 창구, 수의계약이 되는 경우, 값과 분할납부, 대부와 변상금을 차례로 적었습니다. 마당 옆 폐도나 도랑 자리를 두고 고민하는 분께 드리는 글입니다.
행정재산이냐 일반재산이냐
국유재산은 공용·공공용·기업용·보존용의 행정재산과 그 밖의 일반재산으로 나뉩니다. 행정재산은 처분하지 못합니다. 예외는 교환과 지자체 양여뿐이라 개인에게 파는 길이 없습니다.
그렇다고 길이 아주 막힌 것은 아닙니다. 행정 목적으로 쓰이지 않게 됐거나 사용 결정 뒤 5년이 지나도록 쓰이지 않았으면 용도를 폐지해야 합니다. 폐지되면 일반재산이 되어 대부하거나 팔 수 있습니다. 그러니 이 땅을 사고 싶다는 민원의 첫 관문은 매매 협상이 아니라 용도폐지입니다. 용도폐지가 먼저이고, 매각은 그다음입니다.
공유 행정재산도 매각·대부 등이 원칙적으로 제한됩니다. 그러나 법 제19조는 국가·다른 지자체에 대한 일정한 양여, 행정재산으로 관리할 재산과의 교환, 공익사업을 위한 법정 지상권 설정 등의 예외를 둡니다. 교환까지 전혀 불가능하다는 설명은 바로잡으며, 일반적인 개인 매입과 사용허가 경로는 구분해야 합니다.
국유지는 캠코, 공유지는 시·군·구입니다
등기부 소유자란이 「대한민국」인지 「광주광역시」나 「○○군」인지부터 보십시오. 용도폐지되어 총괄청에 넘어간 국유지는 한국자산관리공사에 위탁되는 경우가 많습니다. 부처가 직접 관리하는 재산도 있으니 관리청부터 확인합니다. 공유재산은 소재지 시·군·구가 창구입니다.
통합특별시 조례는 시 소유 재산의 관리·처분 사무 일부를 관할 시장·군수·구청장에게 위임할 수 있게 했습니다. 위임받은 쪽이 팔려면 총괄재산관리관의 승인을 받습니다. 자치구 소유 재산은 시 조례가 아니라 그 구의 조례가 적용됩니다. 동구·서구·남구·북구·광산구가 각각 조례를 두고 있고, 전남 시·군도 마찬가지입니다.
그러니 등기부를 떼어 시 땅인지, 구 땅인지, 군 땅인지부터 확인하셔야 합니다.
도해는 일반적인 매입 순서입니다. 행정재산의 법정 교환·양여 등 예외와 국유·공유지의 서로 다른 평가·매각 요건은 본문을 함께 보십시오.
수의계약이 되는 경우
국유지 수의매각은 이용가치가 없고 사유건물이 점유한 국유지를 건물 바닥면적의 두 배 이내에서 매각하는 등 구체적 사유를 봅니다. 2012년 말 이전 점유 유형 외에 토지·건물 소유자가 같았다가 판결 등으로 토지만 국가에 이전된 유형도 있습니다. 5년 경작 농지는 적법한 대부·사용허가를 받아 직접 계속 경작한 경우인지 대조해야 합니다. 인접해 살거나 무단경작했다는 사실만으로 우선 매수권이 생기지는 않습니다.
국유지 건물 점유형은 2012년 말 이전 점유 외에 판결 등 토지 소유권이 국가로 이전된 유형도 있으므로 기준일을 일괄 적용하지 않습니다. 공유지는 최소 분할면적 미달인 건물 없는 토지의 인접 소유자 1인, 동일인 사유지에 둘러싸여 고립된 토지 등 개별 사유를 봅니다. 공유지분형은 지역별 지자체 지분면적 상한과 민간 지분율 50% 이상 등 요건도 확인해야 합니다.
통합특별시 조례 제43조의 좁고 긴 폐도·폐도랑·폐제방은 동일인 사유지 사이에 있거나 둘러싸인 부지라는 조건과 경계 절반 이상 접함을 함께 봅니다. 건물 점유형은 무허가건물 제외 등과 면적·바닥면적 요건, 폭 5m형은 길이 일부 초과 예외와 합병 불가피성 등을 확인합니다. 각 항목의 일부 숫자만 충족해도 수의매각이 보장되는 것은 아닙니다.
다툼이 있으면 경쟁입찰입니다
이웃과 경계 다툼이 진행 중이면 요건을 갖췄어도 수의계약 대신 경쟁입찰로 넘어갑니다. 수의계약 신청이 겹쳐도 제한경쟁이나 지명경쟁으로 갈 수 있습니다.
값은 감정평가, 돈은 나눠 낼 수 있습니다
국유 일반재산은 대장가격 3천만 원 이상이면 원칙적으로 두 평가액의 평균, 그 미만이나 지자체·공공기관 처분은 한 평가액을 사용하며 별도 예외도 있습니다. 평가액은 평가일부터 1년이 지나면 적용할 수 없습니다. 공유재산은 원칙적으로 2인 이상 평가액의 평균 이상이고 일정 소액 일반입찰 등 별도 가격 경로가 있습니다. 공유 평가액도 원칙 1년이되 고시상 연장 예외를 확인합니다. 국유지의 3천만 원 기준을 공유지에 그대로 적용하지 마십시오. 수의계약 가격은 해당 예정가격과 실제 공고·계약으로 확인합니다.
국유지 대금은 계약일부터 60일 범위에서 정한 기한까지 전액 납부가 원칙이므로 언제나 60일을 보장받는 것은 아닙니다. 일반 분할은 500만 원 초과~3천만 원 이하 최대 3년, 3천만 원 초과 최대 5년 등이며 기존 사유건물 점유·실경작 농지·소상공인·재개발 등은 세부 대상에 따라 5년·10년·20년 경로를 구분하고 잔액 이자를 봅니다. 소유권 이전은 완납 뒤가 원칙이지만 법 제51조 제2항의 공익사업 등 법정 요건과 채권 확보 조치에 따른 조기 이전 예외도 있습니다.
공유지 분할은 법정 사유와 조례상 대상별로 5년·10년·20년 등 최대 기간과 이자를 구분합니다. 통합특별시 조례 제41조의 구체적 대상도 대조해야 합니다. 유찰 체감의 80%·50%는 즉시 그 가격으로 매각해야 한다는 뜻이 아닌 예정가격을 낮출 수 있는 최저한도입니다. 매회 최초 예정가격의 10% 이내에서 낮추며 50% 경로는 활용가치 없음·80%까지 낮췄으나 미낙찰·의회 의결 등의 조건을 모두 갖춰야 합니다.
못 사면 대부, 허락 없이 썼으면 변상금
국유 일반재산의 토지 대부는 일반 5년 이내, 조림 20년 이내, 법정 보수 건물 10년 이내 등으로 구분하며 영구시설물·개발 재산 등 예외도 있습니다. 수의계약 대부가 아니면 갱신 1회 제한 등을 확인하고 만료 1개월 전에 신청합니다. 기본 대부료율은 연 5% 이상, 직접 농·어·임업 1%, 주거 2%(일정 수급자 1%), 일정 소상공인 3% 이상 등이지만 한시 인하·경쟁입찰 최고가 등 별도 기준도 있습니다. 토지 재산가액은 원칙적으로 개별공시지가 등을 적용하되 실제 계약의 산식을 확인하십시오.
통합특별시 공유재산 대부료 기본은 연 5% 이상이며 도시계획에 저촉돼 활용에 지장이 있는 경우 4%, 주거 2.5%(일정 수급자 1%), 실경작 농경지 1% 이상 등 조건별로 정합니다. 일반 분할은 연 100만 원 초과 3회, 200만 원 초과 6회, 300만 원 초과 등 9회 경로이며 이자와 기간도 따릅니다. 정확히 200만 원이면 6회 경계에 들지 않는 등 금액 기준·특례를 확인하십시오.
허락 없이 썼으면 사용료나 대부료의 120%가 변상금입니다. 회계연도를 넘겨 점유했으면 연도별로 합산하니 오래 방치할수록 늘어납니다. 공유지는 납부기한까지 내고 그 전에 무단점유를 시정하면 통지일부터 납부일까지의 변상금은 걷지 않습니다. 빨리 정리할수록 부담이 줄어들고, 사용 계약은 이와 별도입니다.
변상금은 사용 권원이 아닙니다
변상금을 냈다고 계속 써도 되는 것은 아닙니다. 사용 권원은 대부계약이나 사용허가로 따로 받아야 합니다.
마당 옆 폐도 자리를 사고 싶다면 등기부 소유자란부터 떼어 국유지인지 시·구·군 땅인지 가르십시오. 국유지면 관리청이나 캠코에 용도폐지 여부를 묻습니다. 시 땅이면 조례 제43조의 폐도·5m 항목에 드는지 구청에 지번을 대고 확인합니다. 옆집도 같은 땅에 걸쳐 있으면 경쟁으로 갈 수 있다는 점도 알아 두십시오.
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근거: 현행 국유재산법 및 시행령의 행정재산·용도폐지·일반경쟁·수의매각·가격평정·대부·납부·변상금 규정, 공유재산 및 물품 관리법·시행령의 해당 규정, 2026년 10월 7일 시행 전남광주통합특별시 공유재산 관리 조례 제3·31·38·41·43조. 국유지와 공유지의 조문·평가 기준을 서로 구분합니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 공유 행정재산의 교환 등 예외, 국유·공유 가격평정 차이, 수의매각·소유권 이전·분납 경계 및 유찰 체감 조건을 바로잡았습니다.
국유재산법 제27·40·43·46·51·72조와 시행령 제29·40·42·51·54·55조, 공유재산법 제19·29·37·81조와 시행령 제27·31·38·39·40·81조, 2026년 10월 7일 시행 통합특별시 공유재산 관리 조례 제3·31·38·41·43조를 대조했습니다.
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