광주·전남 국공유지, 내 집에 붙은 땅 살 수 있나 — 매각과 대부
광주·전남에서 내 집에 붙은 국공유지를 살 수 있는지는 그 땅이 행정재산인지 일반재산인지에서 먼저 갈립니다. 행정재산은 원칙적으로 팔지 않는다. 용도를 폐지해 일반재산이 된 뒤에야 매각을 논한다. 그때도 원칙은 경쟁입찰이라 수의계약 사유에 들어야 나에게 직접 팝니다.
못 사면 빌려 쓰고 허락 없이 썼으면 변상금이다.
이 글은 국유재산법과 그 아래 규칙을 열었다. 공유재산 및 물품 관리법과 아래 규칙, 전남광주통합특별시 공유재산 관리 조례도 열었다. 행정재산과 일반재산, 국유지와 공유지의 창구, 수의계약이 되는 경우를 적는다. 값과 분할납부, 대부와 변상금도 적는다. 마당 옆 폐도나 도랑 자리를 두고 고민하는 분이 볼 글입니다.
행정재산이냐 일반재산이냐
국유재산은 공용·공공용·기업용·보존용의 행정재산과 그 밖의 일반재산으로 나뉩니다. 행정재산은 처분하지 못한다. 못 판다. 예외는 교환과 지자체 양여뿐이라 개인에게 파는 길이 없습니다. 없다.
길이 아주 막힌 것은 아닙니다. 문이 있다. 행정 목적으로 쓰이지 않게 됐거나 사용 결정 뒤 5년이 지나도록 안 쓰였으면 용도를 폐지해야 한다. 폐지되면 일반재산이 되어 대부하거나 팔 수 있다. 그러니 이 땅을 사고 싶다는 민원의 첫 관문은 매매 협상이 아니라 용도폐지입니다.
용도폐지가 먼저다. 그다음이 매각이다.
지자체 땅은 더 잠겨 있습니다. 공유 행정재산은 대부·매각·교환·양여·신탁이 전부 안 되고 쓰려면 사용허가를 받아야 한다.
국유지는 캠코, 공유지는 시·군·구입니다
등기부 소유자란이 「대한민국」인지 「광주광역시」나 「○○군」인지부터 봅니다. 용도폐지되어 총괄청에 넘어간 국유지는 한국자산관리공사에 위탁되는 경우가 많다. 부처가 직접 관리하는 재산도 있으니 관리청부터 확인한다. 공유재산은 소재지 시·군·구가 창구입니다. 시·군·구다.
통합특별시 조례는 시 소유 재산의 관리·처분 사무 일부를 관할 시장·군수·구청장에게 위임할 수 있게 했다. 위임받은 쪽이 팔려면 총괄재산관리관의 승인을 받는다. 자치구 소유 재산은 시 조례가 아니라 그 구의 조례가 적용된다. 동구·서구·남구·북구·광산구가 각각 조례를 두고 있고 전남 시·군도 마찬가지입니다. 각각이다.
등기부부터다. 시인지 구인지 군인지다.
수의계약이 되는 경우
국유 일반재산의 처분은 공고해 일반경쟁에 부치는 것이 원칙입니다. 옆에 산다는 이유만으로 우선권이 생기지 않는다. 다만 수의계약 목록이 있다. 내 건물이 물고 있는 국유지를 바닥면적 두 배 안에서 사는 경우, 국가와 지분을 나눠 가진 경우가 있다. 내 땅에 국가 건물이 선 경우, 5년 이상 경작한 농지, 위치·형태로 보아 경쟁이 곤란한 경우도 있다.
건물이 물고 있는 경우는 2012년 12월 31일 이전부터 점유했어야 합니다. 2012년이다. 공유지는 최소 분할면적에 못 미치는 땅의 인접 소유자가 한 명인 경우가 있다. 동일인 사유지에 둘러싸인 땅, 지자체와 지분을 나눈 땅 등도 있다.
통합특별시 조례 43조가 지방에서 흔한 사례를 아홉 가지로 열거합니다. 좁고 긴 폐도·폐도랑·폐제방으로 경계선의 절반 이상이 내 땅과 닿은 경우가 있다. 1천㎡ 이하에 2012년 12월 31일 이전부터 시 소유가 아닌 건물이 있는 땅을 바닥면적 두 배 안에서 사는 경우가 있다. 최대 폭 5m 이하로 합병이 불가피한 땅, 공유지만으로는 쓸모가 없고 맞닿은 사유지 소유자가 한 명인 경우다.
폐도다. 5m다. 두 배다.
다툼이 있으면 경쟁입찰입니다
이웃과 경계 다툼이 진행 중이면 요건을 갖췄어도 수의계약 대신 경쟁입찰로 넘어갑니다. 수의계약 신청이 겹쳐도 제한경쟁이나 지명경쟁으로 갈 수 있다.
값은 감정평가, 돈은 나눠 낼 수 있습니다
대장가격 3천만 원 이상이면 감정평가법인 두 곳의 평가액 산술평균, 그 미만이면 한 곳입니다. 평가액은 1년이 지나면 못 쓴다. 1년이다. 수의계약의 처분가격은 예정가격 이상이라 얼마가 나올지는 미리 계산할 수 없습니다.
매각대금은 계약 뒤 60일 안에 전액이 원칙이지만 나눌 수 있습니다. 국유지는 500만 원 초과 3천만 원 이하면 3년, 3천만 원 초과는 5년이다. 2012년 말 이전부터 사유건물로 점유한 땅도 5년이다. 실경작 농지는 10년, 재개발 구역 사례는 20년이고 잔액에는 고시이자율의 이자가 붙는다. 다 내야 소유권이 넘어옵니다. 완납이다.
공유지는 10년 안이나 20년 안으로 나눌 수 있다. 통합특별시 조례 41조가 10년 대상과 5년 대상을 열거합니다. 입찰이 두 번 유찰되면 예정가격의 80%, 의회 의결까지 거치면 50%까지 내릴 수 있다.
두 곳 평균이다. 1년이다. 완납이 등기다.
못 사면 대부, 허락 없이 썼으면 변상금
국유 일반재산의 대부기간은 그 밖의 토지가 5년입니다. 조림 목적 토지 20년, 시설을 보수하는 건물 10년이다. 갱신은 끝나기 1개월 전에 신청한다. 1개월이다. 대부료는 재산가액의 연 5% 이상이 원칙이다. 농업용 1%, 주거용 2%, 소상공인 영업용 3% 이상이며 토지 가액은 개별공시지가다.
통합특별시 조례의 공유재산 대부료는 원칙 5% 이상입니다. 도시계획에 저촉된 재산 4%, 주거용 2.5%, 실경작 농경지 1% 이상이다. 연 100만 원을 넘으면 3회, 200만 원 6회, 300만 원 9회로 나눠 낸다.
허락 없이 썼으면 사용료나 대부료의 120%가 변상금입니다. 회계연도를 넘겨 점유했으면 연도별로 합산하니 오래 방치할수록 는다. 공유지는 납부기한까지 내고 그 전에 무단점유를 시정하면 통지일부터 납부일까지의 변상금은 걷지 않는다.
120%다. 빨리 정리하면 준다. 계약은 따로다.
변상금은 사용 권원이 아닙니다
변상금을 냈다고 계속 써도 되는 것은 아닙니다. 사용 권원은 대부계약이나 사용허가로 따로 받아야 한다. 따로다.
저라면 마당 옆 폐도 자리를 사고 싶다면 등기부 소유자란부터 떼어 국유지인지 시·구·군 땅인지 가르겠습니다. 국유지면 관리청이나 캠코에 용도폐지 여부를 묻는다. 시 땅이면 조례 43조의 폐도·5m 항목에 드는지 구청에 지번을 대고 확인한다. 옆집도 같은 땅에 걸쳐 있으면 경쟁으로 갈 수 있다는 것을 미리 각오합니다.
확인하지 못한 것
- 한국자산관리공사가 운영하는 공매 포털의 이름과 근거 규정은 확인하지 못했습니다. 공유재산 규칙의 「지정정보처리장치」가 어느 시스템인지도 같습니다
- 광주 5개 자치구와 전남 시·군 조례의 개별 조항은 목록과 시행일만 확인했습니다. 구·군 소유 재산이면 그 기관 조례를 따로 봐야 합니다
- 매각가격의 실제 산정 결과와 지역별 단가, 부서별 서식과 처리 기간은 다루지 않았습니다
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근거 — 국유재산법(2026. 8. 20. 시행) 제6조(행정재산·일반재산)·제27조·제30조·제40조(용도폐지)·제42조·제43조(경쟁입찰 원칙)·제46조(대부기간)·제72조(변상금), 같은 법 아래 규칙 제38조~제40조(수의계약 사유·분할납부), 공유재산 및 물품 관리법 제5조·제19조·제29조·제37조·제81조 및 아래 규칙 제26조·제31조·제38조(2026. 7. 21. 시행분), 전남광주통합특별시 공유재산 관리 조례(2026. 7. 1. 제정) 제38조·제41조·제43조 원문 직접 확인.
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