광주·전남 개발부담금, 어떤 사업에 얼마가 붙나
설명용 측량 장비 이미지입니다. 특정 개발사업의 실제 측량·부담금 부과 현장을 촬영한 증빙이 아닙니다.
개발부담금은 땅값이 올랐다는 사실만으로 부과하지 않습니다. 법정 사업 종류·사업 면적·인가 시점·개발이익 산정·부과 제외와 감면을 함께 판단합니다. 종전 광주 자치구 도시지역은 기본660㎡ 기준을 검토하되 개발제한구역의 지정 당시 소유자 예외와 한시 특례가 있고,지목변경 사업은 실제 지목변경되는 토지 면적을 따로 봅니다.
★ 먼저, 얼마나 넓어야 걸리나
부담금은 사업 규모가 일정 면적 이상일 때만 붙습니다. 기준은 땅이 어느 지역에 있느냐로 갈립니다. 인가·허가·면허 등을 받은 사업 대상 토지의 면적을 기준으로 봅니다. 개발이익 환수에 관한 법률 제5조와 같은 법 시행령 제4조 제1항입니다.
| 지역 구분 | 부과 대상 면적 | 근거 |
|---|---|---|
| 특별시·광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역 | 660제곱미터 이상 | 시행령 제4조 제1항 제1호 |
| 그 밖의 도시지역 | 990제곱미터 이상 | 시행령 제4조 제1항 제2호 |
| 도시지역 중 개발제한구역에서, 그 구역 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 시행하는 사업 | 1,650제곱미터 이상 | 시행령 제4조 제1항 제3호 |
| 도시지역 외의 지역 | 1,650제곱미터 이상 | 시행령 제4조 제1항 제4호 |
표는 시행령 제4조의 기본 구간입니다. 제3호의 개발제한구역 지정 당시 소유자 사업은 제1·2호보다 우선하여1,650㎡ 기준을 봅니다. 지목변경 사업은 제4항에 따라 인가받은 땅 전체가 아니라 사실상·공부상 지목이 변경되는 면적을 기준으로 합니다. 통합특별시 설치 후에도 특별법 제11조 제10항은 광역시·도 적용이 다른 경우 자치구에는 광역시,시·군에는 도 규정을 적용하는 경과 원칙과 단서를 두고 있습니다. 통합만으로 전 지역에660㎡를 일괄 적용한다고 읽으면 안 됩니다.
면적을 쪼개면 피할 수 있다고 볼 수 없게 만들어 둔 조항도 있습니다. 같은 사람이 서로 맞닿은 토지에 하나의 개발사업을 끝낸 뒤 5년 안에 다시 인가등을 받아 사실상 나누어 시행하면, 각 사업의 면적을 합해 하나의 사업으로 봅니다. 여기서 같은 사람에는 법인이 포함되고, 자연인이면 배우자와 직계존비속까지 포함됩니다. 시행령 제4조 제1항 후단입니다.
사업 구역이 두 지역에 걸쳐 있으면 환산해서 계산합니다. 광역시 도시지역의 1제곱미터는 그 밖의 도시지역 1.5제곱미터, 개발제한구역이나 비도시지역 2.5제곱미터로 봅니다. 시행령 제4조 제2항입니다.
인가등을 받은 시기에 따라 기준이 다른 구간도 있습니다. 수도권이 아닌 지역에서 2023년 9월 1일부터 2024년 12월 31일까지 인가등을 받은 사업은 각각 1,000제곱미터·1,500제곱미터·2,500제곱미터가 적용됩니다. 시행령 제4조의3입니다. 광주·전남은 수도권이 아니므로 이 구간에 인가등을 받은 사업이라면 완화된 면적 기준으로 판단합니다.
어떤 사업에 붙나
법에 이름이 열거된 사업만 대상입니다. 열거되지 않은 행위는 아무리 땅값이 올라도 이 부담금의 대상이 아닙니다.
| 호 | 사업 종류(조문에 적힌 이름) | 근거 |
|---|---|---|
| 1호 | 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함) | 법 제5조 제1항 제1호 |
| 2호 | 산업단지개발사업 | 법 제5조 제1항 제2호 |
| 3호 | 관광단지조성사업(온천 개발사업을 포함) | 법 제5조 제1항 제3호 |
| 4호 | 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업 | 법 제5조 제1항 제4호 |
| 5호 | 교통시설 및 물류시설 용지조성사업 | 법 제5조 제1항 제5호 |
| 6호 | 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업, 경륜장·경정장 설치사업을 포함) | 법 제5조 제1항 제6호 |
| 7호 | 지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 | 법 제5조 제1항 제7호 |
| 8호 | 1호부터 6호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업 | 법 제5조 제1항 제8호 |
7호가 개인에게 가장 가까운 항목입니다. 시행령 별표 1 제7호는 이를 건축법에 따른 건축물의 건축으로 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업이라고 적고 있습니다. 건축법 제19조에 따른 용도변경도 여기에 들어갑니다. 건축물의 범위는 국토교통부령으로 한정됩니다. 8호에는 창고시설의 설치로 지목변경이 수반되는 용지조성사업 등이 들어갑니다.
부담금을 내는 사람은 누구인가
원칙은 사업시행자입니다. 다만 세 가지 경우에는 다른 사람이 냅니다. 법 제6조 제1항입니다.
첫째, 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자가 냅니다. 공사를 맡긴 쪽이 낸다는 뜻입니다. 둘째, 다른 사람 소유의 토지를 빌려 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자가 냅니다. 임차인이 개발했더라도 납부 의무는 땅 주인에게 갑니다. 셋째, 사업이 끝나기 전에 사업시행자의 지위나 앞의 두 지위를 넘겨받았다면 승계한 자가 냅니다.
조합이 납부 의무자인 경우에는 조합이 해산했거나 조합 재산으로 부담금과 가산금 등을 충당해도 모자랄 때 조합원이 분담 비율에 따라 냅니다. 법 제6조 제2항입니다.
얼마를 내나 — 빼고 빼고 남은 값에 곱합니다
계산 순서가 정해져 있습니다. 끝날 때의 땅값에서 시작할 때의 땅값을 빼고, 그동안 가만히 두어도 올랐을 만큼을 빼고, 개발에 들어간 비용을 뺍니다. 남은 금액이 개발이익입니다. 법 제8조입니다.
종료시점지가 − 개시시점지가 − 부과 기간의 정상지가상승분 − 개발비용 = 개발이익
시행령 제2조 제4항 본문은 해당 시·군·자치구 평균지가변동률을 정합니다. 다만 법 제8조 제2호의 정상지가상승분과 시행령 제12조 제1항 제5호 가목 산정에는 같은 항 단서에 따라 해당 기간 평균지가변동률과 국토교통부장관이 고시하는 정기예금 이자율 중 높은 비율을 적용합니다. 평균지가변동률 하나만 항상 쓴다는 종전 설명은 정확하지 않습니다.
여기에 곱하는 비율이 부담률입니다. 법 제5조 제1항 제1호부터 제6호까지의 사업은 개발이익의 100분의 20, 제7호와 제8호의 사업은 100분의 25입니다. 다만 개발제한구역에서 7호·8호 사업을 시행하는 경우로서 납부 의무자가 그 구역으로 지정될 당시부터 토지 소유자였다면 100분의 20이 적용됩니다. 법 제13조입니다.
개시 시점과 종료 시점은 언제로 잡히나
두 시점 사이의 땅값 차이가 곧 부담금의 몸통이므로, 시점이 언제로 잡히느냐가 금액을 좌우합니다.
부과 개시 시점은 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가등을 받은 날입니다. 예외가 있습니다. 인가등을 받기 전 5년 이내에 토지 이용 계획 등이 변경된 경우로서 그 변경 전에 취득한 토지라면 취득일이 개시 시점이 됩니다. 다만 취득일부터 2년 이상 지난 뒤에 계획이 변경된 경우 등은 대통령령이 정하는 날로 갑니다. 법 제9조 제1항입니다.
부과 종료 시점은 준공인가 등을 받은 날입니다. 토지의 일부만 준공된 경우, 납부 의무자가 목적 용도로 사용을 시작하거나 타인에게 처분하는 경우 등은 그날이 종료 시점이 됩니다. 법 제9조 제3항입니다.
개발비용으로 인정받는 항목
개발비용은 개발이익에서 빼는 항목이므로 무엇이 들어가는지가 중요합니다. 시행령 제12조 제1항이 아홉 가지로 정해 두었습니다.
순공사비는 재료비·노무비·경비의 합계액입니다. 조사비에는 측량비, 관계 법령이나 인가 조건에 따라 의무적으로 해야 하는 각종 영향평가 비용, 국가유산영향진단법에 따른 영향진단과 매장유산 발굴에 드는 비용, 지반조사 비용이 들어갑니다. 그 밖에 설계비, 일반관리비, 국가나 지방자치단체에 기부채납한 토지·공공시설의 가액, 관계 법령에 따라 납부한 부담금, 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비가 인정 항목입니다.
빠지는 것도 조문에 적혀 있습니다. 토지의 개량비는 인가등을 받은 날 기준 그 이전 3년 이내에 지출한 것으로서 개시시점지가에 반영되지 않은 비용만 해당합니다. 제세공과금 중 개발사업 대상 토지의 취득이나 보유로 낸 금액은 제외되는데, 지목변경으로 인한 취득세는 예외로 남습니다. 벌금·과태료·과징금·가산금처럼 법령이나 의무 위반으로 낸 돈은 개발비용이 아닙니다.
규모가 작으면 계산을 간소화하는 길도 있습니다. 2,700제곱미터 이하인 개발사업은 순공사비·조사비·설계비·일반관리비를 국토교통부장관이 고시하는 단위면적당 표준비용으로 계산할 수 있습니다. 다만 토지개발 비용의 지출 없이 용도변경 등으로 완료되는 사업은 빠지고, 납부 의무자가 원하지 않으면 적용하지 않습니다. 법 제11조 제2항과 시행령 제12조 제6항입니다.
부과 개시 시점 후 부담금을 부과하기 전에 대상 토지를 양도해 양도소득세나 법인세가 부과됐다면, 개시 시점부터 양도 시점까지에 상당하는 세액을 개발비용에 계상할 수 있습니다. 법 제12조입니다.
안 내는 사업, 절반만 내는 사업
국가가 시행하는 개발사업과, 지방자치단체가 공공의 목적으로 시행하는 사업 중 대통령령으로 정하는 사업에는 부담금을 부과하지 않습니다. 법 제7조 제1항입니다.
부담금의 100분의 50을 경감하는 대상도 조문에 있습니다. 제1항에 해당하지 않는 지방자치단체 시행 사업, 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관과 지방공기업 등이 시행하는 사업, 중소기업기본법상 중소기업이 시행하는 공장용지조성사업 등이 여기에 들어갑니다. 중소기업 항목에서 수도권에서 시행하는 사업은 빠집니다. 법 제7조 제2항입니다.
아예 면제되는 사업도 있습니다. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 산업단지개발사업, 중소기업창업 지원법에 따라 공장 설립계획 승인을 받아 시행하는 공장용지 조성사업, 관광진흥법에 따른 관광단지 조성사업, 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 따른 물류단지개발사업입니다. 이 가운데 산업단지·관광단지·물류단지는 수도권에 있는 경우를 제외한다는 단서가 붙어 있습니다. 법 제7조 제3항입니다.
★★ 광주·전남에서는 어떤 사업이 실제로 걸리나
앞의 면제 조항을 지역에 대입하면 결과가 갈립니다. 광주·전남은 수도권정비계획법상 수도권이 아닙니다. 따라서 이 지역의 산업단지개발사업, 관광단지 조성사업, 물류단지개발사업은 법 제7조 제3항의 면제 대상에 해당합니다. 산업단지 조성 자체에서는 개발부담금이 발생하지 않는 구조라는 뜻입니다.
도시개발·지역개발·도시환경정비라는 이름만으로 모두 부과되는 것은 아닙니다. 시행령 별표1 제4호는 환지 방식 도시개발사업을 제외하는 등 개별 대상·제외 조건을 둡니다. 부과 대상이라도 지방자치단체가 공공목적으로 시행하는 시행령 제6조 제1항 사업은 부과 제외이고, 제7조 제2항의50% 감면은 그 외 지자체 사업 및 법령상 해당 기관·사업 요건을 따로 충족해야 합니다. 민간 사업도 별표의 대상과 제외 여부를 먼저 확인해야 합니다.
개인 토지의 건축·용도변경에 지목변경이 수반되면 법 제5조 제1항 제7호·시행령 별표1과 부령의 건축물 범위를 확인합니다. 부담률25%가 기본이지만 개발제한구역 지정 당시 소유자 등20% 예외와 부과 제외·감면을 함께 검토합니다. 종전 광주 도시지역이라도 면적660㎡만으로 부과가 자동 확정되지는 않습니다.
땅을 빌려준 경우도 짚어 둘 대목입니다. 다른 사람이 내 땅을 빌려 개발사업을 시행했다면 납부 의무자는 토지 소유자입니다. 시장·군수·구청장은 지역에 대한 민간투자의 활성화 등을 위하여 지방의회의 승인을 받아 관할 구역의 개발사업에 대한 부담금을 지방자치단체 귀속분의 범위에서 경감할 수 있습니다. 법 제7조 제4항이며, 경감 여부는 해당 지방자치단체의 조례와 지방의회 승인에 달려 있습니다.
부과 통지를 받으면 어떤 순서로 이의를 내나
부담금은 고지서가 갑자기 오는 구조가 아닙니다. 결정·부과 전에 예정 통지가 먼저 오고, 그 단계에서 다툴 기회가 한 번 있습니다.
먼저 납부 의무자가 개발비용 산출명세서를 냅니다. 준공인가 등을 받았다면 부과 종료 시점부터 40일 이내입니다. 시행령 제25조의2입니다. 시장·군수·구청장은 비용명세서가 제출된 날부터 60일 이내에 결정될 부과기준과 부과 금액을 미리 알립니다. 시행령 제15조입니다.
예정 통지 내용에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 고지 전 심사를 청구합니다. 청구서에는 청구인 인적사항, 부과 대상 토지의 명세, 예정 통지된 부과기준과 금액, 청구 이유를 적습니다. 청구를 받은 시장·군수·구청장은 15일 이내에 심사해 결과를 알려야 합니다. 시행령 제16조입니다.
부과·징수에 이의가 있으면 법 제26조에 따라 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 행정심판법 제27조의 처분을 안 날90일·처분일부터180일 등의 기한과 예외를 확인해야 합니다. 취소소송은 행정소송법 제18·20조에 따른 별도 선택·기한이 있으므로 반드시 행정심판만 거쳐야 하는 것으로 단정하면 안 됩니다.
| 구분 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 개발이익 산정식 | 종료시점지가 − 개시시점지가 − 부과 기간의 정상지가상승분 − 개발비용 | 법 제8조 |
| 부담률 100분의 20 | 택지개발·산업단지·관광단지·도시개발·교통물류용지·체육시설 부지조성(1호~6호) | 법 제13조 제1호 |
| 부담률 100분의 25 | 지목변경이 수반되는 사업과 이에 준하는 사업(7호·8호). 개발제한구역 지정 당시부터 소유자면 100분의 20 | 법 제13조 제2호 |
| 개발비용 산출명세서 제출 | 부과 종료 시점부터 40일 이내 | 시행령 제25조의2 |
| 부과기준·금액 예정 통지 | 비용명세서 제출일부터 60일 이내 | 시행령 제15조 제2항 |
| 고지 전 심사 청구 | 예정 통지 받은 날부터 30일 이내 청구, 15일 이내 결과 통지 | 시행령 제16조 |
| 결정·부과 | 부과 종료 시점부터 5개월 이내 | 법 제14조 제1항 |
| 납부 기한 | 부과일부터 6개월 이내 | 법 제18조 제1항 |
| 미납 시 | 납부 기한이 지난 후 10일 이내 독촉장 발부 | 법 제21조 제1항 |
| 부과 기간의 한계 | 부과 고지할 수 있는 날부터 5년이 지나면 부과 불가 (심판·소송 재결·판결 확정 후1년 이내 정정 등 법정 예외 별도) | 법 제15조 제2항 |
| 행정심판 | 중앙토지수용위원회가 심리·의결하여 재결 | 법 제26조 |
한 번에 내기 어려울 때
납부 기일을 미루거나 나누어 내는 길이 열려 있습니다. 재해나 도난으로 재산에 심한 손실을 입은 경우, 사업에 뚜렷한 손실을 입은 경우, 사업이 중대한 위기에 처한 경우, 납부 의무자나 동거 가족의 질병·중상해로 장기 치료가 필요한 경우입니다. 시장·군수·구청장은 3년의 범위에서 납부 기일을 연기하거나 5년의 범위에서 분할 납부를 인정할 수 있습니다. 법 제20조입니다.
여기에 더해 부과 금액이 1천만원을 초과하고 납부 의무자가 지방세기본법 제67조에 따른 담보를 제공하는 경우도 사유가 됩니다. 시행령 제24조 제3항입니다. 신청서를 내면 시장·군수·구청장은 30일 이내에 연기·분할 여부를 서면으로 알립니다. 다만 연기하거나 유예된 기간이 1년 이상이면 1년을 초과하는 기간에 대해 이자율만큼 가산해 징수합니다.
현금 대신 부동산으로 내는 물납도 조문에 있습니다. 시장·군수·구청장이 부과 대상 토지나 그와 유사한 토지, 건축물로 하는 납부를 인정할 수 있습니다. 물납신청서를 받은 날부터 30일 이내에 수납 여부가 결정되고, 부과 금액과 물납 부동산 가액의 차액은 현금이나 신용카드 등으로 냅니다. 법 제18조와 시행령 제22조입니다.
2026년 6월 2일 개정으로 달라진 것
2026년 6월 2일 공포·시행된 개정은 인용 법률의 이름이 바뀐 데 따른 정비입니다. 법 제4조 제1항의 인용이 지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법에서 지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법으로 바뀌었습니다. 부담금의 계산 방식이나 면적 기준이 달라진 개정은 아닙니다.
다만 그 조문이 담고 있는 배분 구조는 알아 둘 값이 있습니다. 징수된 개발부담금의 100분의 50은 개발이익이 발생한 토지가 속하는 지방자치단체에 귀속되고, 나머지는 지역균형발전특별회계로 갑니다. 광주·전남에서 걷힌 부담금의 절반이 해당 시·군·구에 남는다는 뜻입니다.
자주 묻는 것
Q. 땅값이 올랐으면 무조건 부담금이 붙습니까?
아닙니다. 법 제5조 제1항에 열거된 여덟 가지 사업에 해당하고, 면적이 시행령 제4조의 기준 이상일 때만 부과됩니다. 두 조건 중 하나라도 어긋나면 대상이 아닙니다.
Q. 땅만 빌려주었는데도 내야 합니까?
법 제6조 제1항 제2호는 다른 사람 소유의 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우 그 토지의 소유자가 납부한다고 정하고 있습니다. 시행 주체가 아니어도 납부 의무자가 될 수 있는 구조입니다.
Q. 부과 금액이 잘못 계산된 것 같으면 언제 다퉈야 합니까?
예정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 고지 전 심사를 청구하는 단계가 먼저입니다. 시행령 제16조 제1항입니다. 부과·징수 자체에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구하는 절차가 따로 있습니다.
Q. 사업을 두 번으로 나누면 면적 기준을 피할 수 있습니까?
같은 사람이 맞닿은 토지에 하나의 개발사업을 끝낸 후 5년 이내에 인가등을 받아 사실상 나누어 시행하면 각 사업의 면적을 합해 하나의 사업으로 봅니다. 법 제5조 제2항과 시행령 제4조 제1항 후단입니다.
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내 땅이 수용될 때, 보상 절차와 놓치면 안 되는 기간
국가산업단지는 어떻게 지정되나 — 절차와 각 단계에서 정해지는 것
※ 근거: 개발이익 환수에 관한 법률(법률 제21738호, 2026.6.2 공포·시행) 제2조·제4조·제5조·제6조·제7조·제8조·제9조·제11조·제12조·제13조·제14조·제15조·제17조·제18조·제20조·제21조·제26조 / 같은 법 시행령(2025.2.13 공포, 2025.2.14 시행) 제2조·제4조·제4조의3·제6조·제12조·제15조·제16조·제22조·제24조·제25조의2 및 별표 1 / 같은 법 시행규칙(2023.4.24) — 조문 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다. 2026년 8월 12일 기준.
근거 원문
- 법제처 — 지방자치분권 및 균형성장에 관한 특별법
- 법제처 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률
- 법제처 — 개발이익 환수에 관한 법률
- 법제처 — 지방세기본법
- 법제처 — 행정심판법
- 법제처 — 건축법
- 국토교통부
- 한국토지주택공사
2026년 10월 19일 정정·보완: 정상지가상승분의 높은 비율 적용, 지목변경 면적·환지 제외·지자체 부과 제외 및 선택적 불복을 보완했습니다.
현행 개발이익환수법 제5~9·11~15·18·20·21·26조와 시행령 제2·4·4조의3·6·12·15·16·22·24·25조의2·별표1 관련 항목,시행규칙 제4조,통합특별시법 제11조 제10항,행정심판법 제27조·행정소송법 제18·20조를 대조했습니다. 개별 사업의 실제 부과액이나 지역 재량감면 결정은 확인한 내용이 아닙니다.
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