내 땅 건폐율·용적률, 광주와 나주가 다른 이유 — 조례 수치 그대로 보기
내 땅의 건폐율과 용적률을 실제로 정하는 것은 국가 규칙이 아니라 시·군 조례라서 광주와 나주가 다릅니다. 같은 제3종일반주거지역인데 옛 광주시 구역은 용적률 250%, 나주시 구역은 300%다. 300㎡ 땅이면 지을 수 있는 연면적이 150㎡ 갈립니다.
용도지역 이름은 출발점이고 조례가 답이다.
이 글은 국토계획법 아래 규칙 84조·85조를 열었다. 광주광역시 도시계획 조례 67조·72조와 나주시 도시계획 조례 50조·62조도 열었다. 상한과 실제 숫자가 왜 다른지, 광주가 깎아 놓은 자리, 나주와의 대조를 적는다. 표 아래 단서와 조례 여는 법도 적는다. 광주·전남에서 땅을 보는 분이 계산기 앞에서 볼 글입니다.
상한은 규칙이, 숫자는 조례가 정합니다
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다. 건폐율이 건물의 넓이를 잡는다면 용적률은 총량, 결국 층수를 잡는다. 층수다. 국가 규칙은 용도지역별로 건폐율 상한과 용적률 범위만 정하고 그 안의 숫자는 조례에 맡겼습니다.
인터넷의 표는 대개 규칙의 숫자입니다. 천장이다. 그것은 조례가 넘지 못하는 천장일 뿐이고 실제 숫자는 그 아래 어딘가에 조례가 박아 둔 못이다. 규칙 숫자로 사업성을 돌려 놓고 나중에 조례를 보면 층수가 통째로 날아가는 일이 생깁니다.
천장과 못이다. 못을 봐야 한다.
규칙의 범위는 이렇습니다. 제3종일반주거는 건폐율 50% 이하에 용적률 100~300%, 준주거는 70%에 200~500%다. 중심상업은 90%에 200~1,500%, 일반상업은 80%에 200~1,300%다. 녹지와 관리지역은 건폐율 20%, 계획관리만 40%이고 용적률은 50~100% 안입니다.
옛 광주시 구역은 상업지역을 깎았습니다
광주 조례는 제1종전용주거 건폐율을 상한 50%에서 40%로, 준주거를 70%에서 60%로 낮췄습니다. 중심상업은 90%에서 70%로, 일반상업은 80%에서 60%로 낮췄다. 상업지역에서 20%포인트씩 깎였다. 20이다. 제1·2종일반주거 60%, 제3종 50%, 공업지역 70%는 상한 그대로입니다.
용적률도 같습니다. 제3종일반주거 250%, 준주거 400%, 중심상업 1,300%, 일반상업 1,000%다. 제2종일반주거는 220%인데 택지개발지구·도시개발구역·산업단지에서는 200%로 한 단계 더 낮다.
광주는 깎았다. 상업이 특히 그렇다.
나주는 천장까지 열었습니다
나주시 조례는 건폐율을 상한 그대로 옮겼습니다. 제1종전용주거 50%, 준주거 70%, 중심상업 90%다. 용적률도 범위의 위쪽 끝을 택했다. 제1종전용주거 100%, 제3종일반주거 300%, 준주거 500%, 중심상업 1,500%다.
300㎡ 제3종일반주거 땅이면 건폐율은 둘 다 50%라 건축면적 150㎡로 같습니다. 용적률은 광주 250%라 연면적 750㎡, 나주 300%라 900㎡다. 150㎡, 약 45평 차이입니다. 45평이다.
준주거면 더 벌어집니다. 광주는 건축면적 180㎡에 연면적 1,200㎡, 나주는 210㎡에 1,500㎡다. 중심상업에서는 1,300%와 1,500%의 차이가 600㎡가 된다. 600㎡다.
45평이다. 90평이다. 이름은 같다.
표 아래 단서까지 읽어야 합니다
조례의 표 뒤에는 별도 규정이 붙습니다. 광주 조례는 도시계획시설이 옮겨 간 이적지의 건폐율을 50% 이하로 하되 10년이 지나면 원칙으로 돌린다. 이적지 용적률은 전용주거·제1종일반주거 100%, 제2종 150%, 제3종 200%, 준주거 250%로 따로 둔다. 자연취락지구 40%, 수산자원보호구역 30%, 자연공원 60%도 있습니다. 농공단지 70%, 공업지역 안 산업단지 80%도 있다.
조이는 쪽도 있습니다. 조례로 건폐율을 강화할 때는 최대한도의 40%까지 낮출 수 있고 농지법 32조 건축물은 50% 이하다. 늘리는 쪽은 방재지구에서 재해예방시설을 설치하면 150% 이하까지다. 성장관리계획 지역에서는 자연녹지 건폐율 30%와 계획관리 용적률 110%까지다.
단서가 뒤집는다. 표만 보면 안 된다.
내 시·군 조례를 여는 네 단계
토지이용계획확인서로 용도지역 이름을 확인한다. 국가법령정보센터 law.go.kr 자치법규에서 시·군 이름과 도시계획 조례를 같이 검색합니다. 건폐율 조와 용적률 조의 표에서 그 용도지역 줄을 찾고, 표 아래 단서와 뒤따르는 조항을 끝까지 읽는다. 조 번호는 광주 67조·72조, 나주 50조·62조로 시·군마다 다르니 목차에서 제목으로 찾습니다.
광주와 나주는 이 글을 쓰는 시점에 두 조례가 각각 시행 중입니다. 앞으로 통합할지, 통합하면 경과규정이 어떤지는 확인하지 못했다. 단정하지 말고 관할 시·군에 묻는다. 묻는다.
저라면 광주 상무지구 준주거 땅과 나주 혁신도시 준주거 땅을 나란히 보고 있다고 하자. 같은 이름에 속지 않겠다. 두 조례의 용적률 조를 각각 열어 400%와 500%를 눈으로 확인한다. 이적지·성장관리계획 같은 단서에 내 땅이 걸리는지까지 본다. 건축법의 높이 제한과 주차는 그다음 문제입니다.
확인하지 못한 것
- 옛 전남의 다른 시·군 조례 수치는 실측하지 않았습니다. 나주 숫자를 전남 전역에 적용하면 위험합니다
- 광주 조례 67조 표에서 다섯 용도지역의 건폐율은 원문을 끝까지 대조하지 못했습니다. 보전녹지·생산녹지·보전관리·농림·자연환경보전지역입니다
- 지구단위계획구역이나 재정비촉진지구처럼 개별 계획이 우선하는 구역의 수치는 다루지 않았습니다. 건축법의 높이·일조·주차 규정도 같습니다
함께 보면 좋은 글
근거 — 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 아래 규칙(2026. 7. 1. 시행) 제84조 제1항(건폐율 상한)·제85조 제1항(용적률 범위), 광주광역시 도시계획 조례(2025. 11. 11. 시행, (구)광주광역시조례 제6636호) 제67조 제1항·제72조 제1항, 나주시 도시계획 조례 제62조 등, 농지법 제32조 원문 직접 확인(2026년 8월 기준).
댓글
댓글 쓰기