논밭에 집 지으려면 — 농지보전부담금 ㎡당 5만원
논밭을 사서 집이나 창고를 지으려면, 땅값과 공사비 말고 「농지보전부담금」이 따로 붙습니다. 금액은 개별공시지가의 30퍼센트(농업진흥지역 안) 또는 20퍼센트(진흥지역 밖)이고, 제곱미터당 5만원을 넘지 못합니다.
330제곱미터 부지라면 최대 1,650만원입니다. 이 돈은 농지전용허가가 나오기 전에 이미 납부가 끝나 있어야 합니다.
개발부담금과는 다른 돈입니다. 개발부담금은 개발로 생긴 이익을 나중에 환수하는 돈이고, 농지보전부담금은 농지가 줄어드는 데 대한 대가를 먼저 내는 돈입니다. 가장 흔한 착오는 이 둘을 하나로 알고 예산을 짜는 것입니다.
이 글의 기준은 농지법 제38조와 같은 법 시행령 제53조(시행 2026년 7월 28일)입니다. 상한 금액은 같은 법 시행규칙 제47조의2에 있습니다.
1. 얼마인가 — 공시지가의 30퍼센트와 20퍼센트
계산의 출발점은 시가나 매매가가 아니라 개별공시지가입니다. 부과기준일 현재 가장 최근에 공시된 그 농지의 개별공시지가에 아래 비율을 곱합니다.
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| 농지 구분 | 개별공시지가 대비 비율 | 제곱미터당 상한 |
|---|---|---|
| 농업진흥지역 안의 농지 | 100분의 30 | 5만원 |
| 농업진흥지역 밖의 농지 | 100분의 20 | 5만원 |
여기서 나온 제곱미터당 금액에 전용하려는 농지 면적을 곱하면 부담금이 됩니다. 비율을 곱한 값이 5만원을 넘으면 5만원으로 깎여 내려옵니다.
따라서 진흥지역 안 농지는 공시지가가 제곱미터당 약 16만 6천원을 넘는 순간부터 상한에 걸립니다. 진흥지역 밖 농지는 제곱미터당 25만원부터 걸립니다.
2. 330제곱미터 부지로 계산해 보면
개별공시지가가 제곱미터당 20만원인 농지 330제곱미터를 전용한다고 놓고 계산해 봅니다. 같은 땅값이라도 진흥지역 안인지 밖인지에 따라 결과가 갈립니다.
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| 구분 | 비율 적용액(㎡당) | 상한 적용 후(㎡당) | 330㎡ 부담금 |
|---|---|---|---|
| 농업진흥지역 안 (20만원 × 30퍼센트) | 6만원 | 5만원 | 1,650만원 |
| 농업진흥지역 밖 (20만원 × 20퍼센트) | 4만원 | 4만원 | 1,320만원 |
진흥지역 안은 산정액 6만원이 상한 5만원으로 잘렸습니다. 진흥지역 밖은 4만원이라 상한에 닿지 않아 그대로 부과됩니다.
금액이 정해지는 기준일도 확인해 두어야 합니다. 농지전용허가를 받는 경우에는 허가를 신청한 날, 농지전용신고를 하는 경우에는 신고를 접수한 날의 공시지가로 계산합니다.
납부 시점은 허가나 신고보다 앞섭니다. 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인을 받는 경우도 마찬가지입니다. 수납은 한국농어촌공사가 대행하며, 납부통지서에 금액과 산출근거·기한·장소가 적혀 옵니다.
3. 전액 면제되는 경우 — 농어업인 주택
같은 논밭에 같은 집을 지어도 누가 짓느냐에 따라 부담금이 0원이 되기도 합니다. 시행령 [별표 2]가 감면대상과 감면비율을 정해 두었습니다.
감면비율 100퍼센트, 즉 전액 면제되는 대표적인 경우는 다음과 같습니다. 아래 항목은 농업진흥지역 안과 밖을 가리지 않고 100퍼센트입니다.
- 농어업인 주택 ([별표 2] 제3호 더목)
- 농지전용신고를 하고 설치하는 시설 (제3호 나목)
- 농업인 등이 설치하는 농업용·축산업용·어업용 시설 (제3호 러목, 3만제곱미터 초과 면적은 50퍼센트)
- 특별재난지역에서 재해를 입은 단독주택의 복구용 신축·증축·이축 (제3호 타목, 부지 총면적 660제곱미터 이하만 해당)
여기서 말하는 농어업인 주택은 아무 집이나 되지 않습니다. 농업·임업·축산업·어업 수입이 세대 총수입액의 2분의 1을 넘거나, 세대원 노동력의 2분의 1 이상을 그 일에 쓰는 세대여야 합니다.
부지 총면적도 1세대당 660제곱미터 이하로 묶여 있습니다. 근로자를 고용해 거주하게 할 목적이면 1,000제곱미터 이하입니다. 별장과 고급주택은 대상에서 빠집니다.
반대로 농업과 무관한 사람이 짓는 일반 주택은 이 목록에 없습니다. 그 경우 1번과 2번의 계산이 그대로 부과됩니다.
4. 한꺼번에 내기 어려우면 — 분할납부
부담금이 일정 금액을 넘으면 나누어 낼 수 있습니다. 다만 전액을 미루는 것이 아니라 30퍼센트는 먼저 냅니다.
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| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청 가능 금액 | 개인은 건당 2,000만원 이상, 개인 외에는 건당 4,000만원 이상 |
| 선납 | 부담금의 100분의 30을 허가·신고 전에 납부 |
| 잔액 분할 | 4년의 범위에서 4회 이내 |
| 최종 납부일 | 목적사업 준공일 이전 |
| 보증서 예치 | 허가일부터 30일까지, 부담금의 100분의 110 이상 |
| 보증기간 | 각 납부기한에 30일을 더한 기간 |
| 잔액 체납 시 | 기한 경과 후 10일 이내 독촉장, 독촉 기한은 20일 이내 |
신청은 농지전용허가 등을 신청할 때 분할납부신청서를 함께 내는 방식입니다. 보증서를 기한 안에 예치하지 않으면 분할납부 승인이 취소되고 가산금 절차로 넘어갑니다.
앞의 계산 예시로 보면 진흥지역 안 1,650만원은 개인 기준 2,000만원에 못 미칩니다. 이 금액대는 분할납부 신청 대상이 아닙니다.
5. 기한을 넘기면 — 가산금 3퍼센트와 중가산금
납부기한을 넘기면 독촉장이 나오고 가산금이 붙습니다. 시간이 갈수록 붙는 중가산금이 따로 있습니다.
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| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 독촉장 | 납부기한이 지난 후 10일 이내 발급, 납부기한부터 30일 이내 기간을 정함 |
| 가산금 | 체납액의 100분의 3 |
| 중가산금 | 납부기한이 지난 날부터 1개월마다 체납액의 1천분의 12 |
| 중가산금 제외 | 체납액이 100만원 미만인 경우 |
| 중가산금 한도 | 60개월 |
1천분의 12는 한 달에 1.2퍼센트입니다. 1년이면 14.4퍼센트가 가산금 위에 더 얹힙니다.
독촉장을 받고도 내지 않으면 국세나 지방세 체납처분의 예에 따라 징수됩니다. 압류 절차로 넘어간다는 뜻입니다.
6. 자주 묻는 것
Q. 농지를 사기만 해도 내야 하나요?
아닙니다. 농지를 농지로 계속 쓰면 부과되지 않습니다. 다른 용도로 바꾸는 전용 절차를 밟을 때 냅니다.
Q. 공시지가가 비싼 땅이면 부담금도 끝없이 오르나요?
아닙니다. 제곱미터당 5만원이 상한입니다. 진흥지역 안은 공시지가 제곱미터당 약 16만 6천원부터, 진흥지역 밖은 25만원부터 상한이 적용됩니다.
Q. 부담금을 냈는데 허가가 나오지 않으면요?
환급 대상입니다. 허가가 취소되거나, 사업계획이 변경되거나, 납부하고도 허가를 받지 못한 경우가 여기에 해당합니다. 환급가산금도 함께 지급됩니다.
Q. 진흥지역 안팎은 어떻게 확인하나요?
토지이용계획을 열람하면 농업진흥지역 지정 여부가 표시됩니다. 다만 농업진흥지역 해제를 수반하는 전용허가를 받는 경우에는 진흥지역 안의 감면비율이 적용됩니다.
7. 확인하지 못한 것
2026년 7월 28일 시행 개정으로 시행령의 무엇이 바뀌었는지, 그 개정 이유는 확인하지 못해 적지 않았습니다.
광주광역시와 전라남도 각 시·군의 농지전용 실제 처리 기간과 담당 창구도 확인하지 못했습니다. 신청 전에 해당 시·군 농지 담당 부서에 직접 확인하시기 바랍니다.
이 글은 2026년 8월 기준으로 정리했습니다. 부담금은 부과기준일의 공시지가로 계산되고 감면 항목은 개정될 수 있으니, 신청 전에 다시 확인하시기 바랍니다.
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