광주 그린벨트 집이 헐리면, 이축은 보상받은 집주인의 자기 땅에만 됩니다
광주 그린벨트 집이 헐리면, 이축은 보상받은 집주인의 자기 땅에만 됩니다. 「용마루」는 법에 없는 말이다. 광주는 시 면적의 48.6%인 243.57㎢가 개발제한구역이다. 도로가 나고 산단이 들어설 때마다 이 물음이 나옵니다.
광주 다섯 구 모두에 그린벨트가 걸려 있다.
광산구는 구 면적의 55.4%, 남구는 61.9%, 동구는 54.5%가 개발제한구역입니다. 이 글은 개발제한구역법 12조와 그 아래 규칙 별표 1, 광주광역시 개발제한구역 업무편람(2025)을 열었다. 법이 쓰는 말, 다시 지을 수 있는 세 경우, 어디에 얼마나 크게 짓는지, 광주에서 갈리는 자리를 적는다.
법이 쓰는 말은 「이축권」입니다
법령 어디에도 「용마루」는 없습니다. 건축 규칙에서 지붕 꼭대기를 가리키는 말과 담양군 「용마루길」이라는 길 이름뿐이다. 개발제한구역 관련 조항에 이축을 뜻하는 「용마루」는 한 건도 없습니다.
현장 말이다.
법이 쓰는 말은 「이축권」이고 그 뜻은 뜻밖에 소득세법에 있습니다. 개발제한구역법의 특정 조항에 따라 「이축을 할 수 있는 권리」라 적었다. 땅·건물과 함께 넘길 때 세금을 매기는 대상으로 정했습니다. 세법은 사고파는 것을 전제합니다.
개발제한구역법에는 사고팔 수 있다는 조항도 없다는 조항도 없다. 다만 새로 지을 수 있는 사람을 「원래 집의 소유자」로 못 박았습니다.
다시 지을 수 있는 경우는 셋입니다
도로·댐 같은 공익사업에 집이 편입돼 헐린 경우, 보상금을 다 받은 원래 집주인이 자기 소유 땅에 짓습니다. 재해로 못 살게 된 경우는 재해가 난 날부터 6개월 안에 확보한 땅에 짓는다. 남의 땅 위에 있던 집인데 땅주인 동의를 못 받는 경우는 취락지구에 짓습니다.
셋뿐이다.
「자기 소유 땅」은 아무 때나가 아닙니다. 철거 허가나 신고를 하는 날에 이미 소유권을 갖고 있어야 한다. 헐리고 나서 산 땅은 안 됩니다.
어디에 지을 수 있나, 광주에서 갈리는 자리
원칙은 원래 집이 있던 시·군·구 안입니다. 붙어 있는 시·군·구로도 갈 수 있는데 조건이 붙는다. 인접한 읍·면·동으로만 되고, 그곳 시장·군수·구청장과 협의가 돼야 합니다.
협의가 관건이다. 내 뜻이 아니다.
광산구에 살던 분이라면 붙어 있는 나주·담양 쪽이 여기 해당할 수 있습니다. 올해 7월 1일 전남광주통합특별시가 됐지만 시·군·구 이름과 관할은 그대로라 「인접 시·군·구 협의」 구조도 그대로다. 내 뜻만으로 정하는 것이 아닙니다.
조건이 더 있습니다. 좋은 농지가 아닐 것, 국가하천 경계에서 500m 이상 떨어질 것, 새로 길을 내거나 전기·수도를 끌어오지 않아도 될 것이다. 광주 도심을 지나는 영산강과 황룡강이 국가하천이라 강가 500m 안은 안 됩니다.
얼마나 크게 지을 수 있나
연면적은 232㎡까지, 지정될 당시부터 살던 분은 300㎡까지입니다. 대지는 330㎡까지이고 취락지구 안이면 300㎡까지다. 세 숫자다.
예외가 하나 있습니다. 도로 등에 편입돼 헐린 경우는 헐릴 당시의 층수·연면적·대지면적 그대로 지을 수 있다. 다만 건물과 땅을 둘 다 갖고 있던 경우라야 하고, 남의 땅에 집만 있었다면 이 예외를 못 씁니다.
그대로다.
이축권이 사라지는 경우
첫째, 이주대책이 서면 못 합니다. 사업하는 쪽이 구역 밖에 이주할 자리를 마련해 주면 따로 이축을 허가하지 않는다. 이름이 이주대책이든 생활대책이든 같습니다.
둘째, 이미 없어진 건물로는 못 한다. 헐려서 지금 남아 있지 않은 건물을 근거로 삼을 수 없고, 도로 편입과 재해만 예외입니다. 셋째, 옮겨 지은 뒤에는 원래 땅의 지목을 밭·논·과수원처럼 집을 못 짓는 것으로 바꿔야 합니다.
떠난 자리는 되돌린다. 지목이다.
광주 그린벨트가 어디에 얼마나 있나
광주광역시 업무편람(2025)이 구별 숫자를 적었습니다. 1973년 267.66㎢를 지정해 24.09㎢를 해제했고, 지금 243.57㎢가 남았다. 광산구 123.45㎢, 북구 44.58㎢, 남구 37.73㎢, 동구 26.88㎢, 서구 10.93㎢입니다.
광산이 절반이다.
해제된 24.09㎢ 중 집단취락이 12.97㎢로 53.9%입니다. 2003년 남계마을 등 196개 집단취락지구를 한 번에 해제한 것이 가장 크다. 이축한 주택도 집단취락 호수에 셈해 주니, 취락지구로 옮기는 것이 해제로 이어지는 길이기도 합니다.
저라면 보상 협의 서류에 「이주대책」이라는 말이 있는지부터 보겠습니다. 있으면 이축은 없고, 없으면 철거 허가 전에 내 이름의 땅부터 확보한다. 순서가 바뀌면 권리가 사라집니다.
확인하지 못한 것
- 이축권을 사고판 계약이 법적으로 어떻게 다뤄지는지는 판례를 열지 못했습니다. 세법은 넘기는 것을 전제하고 개발제한구역법은 원래 소유자만 짓게 하니, 거래 전에 전문가와 상의하셔야 합니다
- 통합특별시 출범 뒤 「인접 시·군·구 협의」 실무 운영은 시 담당부서 답변을 받지 못했습니다
- 구별 면적은 편람 2025년 8월 기준이라 그 뒤 단절토지·관통대지 해제 여부는 확인하지 못했습니다
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근거 — 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조(허가), 같은 법 시행령 제26조·별표 1(이축 — 공익사업 편입·재해·타인 토지 3경우, 자기 소유 토지, 인접 읍·면·동 협의, 국가하천 500m, 연면적 232·300㎡·대지 330㎡, 이주대책 시 불허, 지목 변경)·별표 2, 같은 법 시행규칙 제6조. 소득세법 제94조(이축권 양도소득). 광주광역시 「개발제한구역 조정(해제) 업무 편람(2025)」(2025. 12., 도시계획과) 표2 구별 면적(2025. 8. 기준 — 광주 243.57㎢ 48.6%, 광산 123.45·북 44.58·남 37.73·동 26.88·서 10.93㎢)·표3 해제 내역(집단취락 12.97㎢ 53.9%)·표4(2003. 8. 14. 196개 집단취락 해제) 원문 직접 확인. 담양군 「용마루길」 도로명.
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