광주·전남 민간임대 협동조합, 법인 등기보다 토지 80%가 먼저인 이유
광주·전남에서 민간임대 협동조합으로 가려는 현장은 법인 등기보다 토지 사용권원 80%가 먼저입니다. 등기는 한 달이면 돼요. 그런데 80%가 없으면 구청이 조합원 모집신고를 수리하지 못하게 돼 있습니다.
순서가 거꾸로 되면 법인만 생기고 모집은 못 합니다. 그 상태로 사람을 모으면 지금도 신고 없는 모집입니다. 2027년 3월 9일 뒤에는 명칭을 불문한 금지에 걸려요.
시행일까지 180일 남짓인데, 정관을 쓰고 발기인 다섯 명을 모으는 일은 한 달 안에 끝나는 서류 일이죠. 그런데 토지 소유자 수십 명에게서 사용승낙서를 받는 일은 현장에 따라 여섯 달이 모자랍니다. 이 글은 그 계단을 법령 원문 순서대로 놓습니다. 광주·전남 현장이 3월 9일까지 어디를 통과해야 하는지 달력으로 봐요.
📋 목차
협동조합은 등기하면 끝이 아닙니다
협동조합 기본법 제15조가 설립 절차를 정합니다. 조합원 자격이 있는 5인 이상이 발기인이 됩니다. 정관을 쓰고 창립총회를 연 뒤, 주된 사무소가 있는 시·도지사에게 신고해요. 창립총회는 설립동의서를 낸 사람 과반이 나와서 그중 3분의 2가 찬성하면 됩니다.
시·도지사는 신고를 받은 날부터 20일 안에 수리 여부를 알려 줘야 합니다. 그 기간이 지나도록 말이 없으면 다음 날 수리된 것으로 봐요. 그 뒤 출자금을 내고 등기하면 법인이 생겨요.
여기까지가 한 달쯤입니다. 서류 일이니까요. 빠르면 3주예요. 그런데 이 법인은 아직 조합원을 모을 수 없어요. 민간임대주택에 관한 특별법이 따로 관문을 하나 더 세워 두었기 때문입니다.
제5조의3이에요. 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함해 단독주택은 30호, 공동주택·준주택은 30세대 이상을 공급할 목적으로 세운 협동조합이나 그 발기인이 대상이에요. 호수 기준은 시행령 제4조의3에 그렇게 둘로 나뉘어 있습니다. 조합원을 모으려면 건설대지 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집해야 합니다. 광주면 구청, 전남이면 시·군이에요. 협동조합 설립신고는 시·도에 내고 조합원 모집신고는 땅이 있는 시·군·구에 내니, 관청이 둘이고 순서도 둘이에요.
구청이 신고를 받아 주지 않는 다섯 가지
같은 조 제4항이 수리하면 안 되는 경우를 못 박았습니다. 구청 재량이 아니라 법이 정한 반려 사유예요.
| # | 반려 사유 | 현장에서 걸리는 지점 |
|---|---|---|
| 1 | 건설대지 80% 이상의 토지 사용권원을 확보하지 못함 | 사용승낙서로 덮은 면적이 건설대지의 80% 이상인지. 소유권이 아니라 사용권원 |
| 2 | 이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 겹침 | 옆 현장이 먼저 신고했으면 늦음 |
| 3 | 도시·군계획, 토지이용계획, 건축기준상 그 땅에 주택을 지을 수 없음 | 지구단위계획구역이면 계획 변경이 먼저 |
| 4 | 공급받을 수 없는 조합원을 모집하려 함 | 자격 요건과 모집 공고안의 불일치 |
| 5 | 신고한 내용이 사실과 다름 | 동의율·면적을 부풀린 서류 |
1번이 생사를 가릅니다. 나머지는 서류로 고칠 수 있어요. 1번은 땅입니다. 80%는 소유권이 아니라 사용권원이에요. 토지 소유자의 사용승낙서로 채울 수 있습니다. 사서 등기까지 옮길 필요는 없어요. 그래도 80%입니다. 그리고 세는 단위가 필지 수가 아니라 면적이에요. 조문이 「해당 민간임대주택 건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원」이라고 적었습니다. 작은 필지 여럿으로 필지 수를 채워도 면적이 모자라면 반려예요.
여기서 지역주택조합의 80%와 섞이면 계산이 틀립니다. 지주택은 주택법에서 토지 매매계약이나 소유권으로 셉니다. 민간임대 협동조합은 사용권원으로 세요. 숫자만 같고 요구하는 무게가 다릅니다. 지주택을 하다 민간임대로 넘어온 분들이 여기서 자주 헷갈립니다. 지난 광주 송정 지주택 글에서 본 「사업계획승인 뒤 착공」의 조건과 나란히 놓고 보시면 차이가 보여요.
3번도 조용히 무섭습니다. 광주 도심 대로변 준주거·상업지역이 지구단위계획구역인 경우가 많아요. 그 안에서는 계획을 바꾸기 전엔 아파트가 안 섭니다. 승낙서를 80% 모았어도 이 항목에서 반려됩니다.
광주·전남 현장의 180일 달력
공포일 9월 8일부터 시행일 3월 9일까지 182일이에요. 경로 B로 가려는 현장이 밟아야 하는 계단을 거꾸로 세면 이렇게 됩니다.
| 언제 | 끝내야 하는 일 | 근거 |
|---|---|---|
| 9~10월 | 오늘 기준 유효한 사용승낙서가 몇 필지·몇 %인지 실측 → 경로 확정 | 제5조의3 제4항 제1호 |
| 11~12월 | 사용승낙 재징구·추가 확보로 80% 도달 → 발기인·정관·창립총회 → 시·도 설립신고(20일) → 등기 | 협동조합 기본법 제15조 |
| 2027년 1월 | 건설대지 관할 구청에 조합원 모집신고 제출(처리 15일) · 예치기관 계약 | 제5조의3 · 제5조의5 |
| 2월 | 수리 확인증 수령 → 기존 회원의 조합원 승계 또는 환불 완료 | 부칙 제3조 |
| 3월 9일 | 시행. 이날부터 두 경로 밖의 모집·수납 없음 | 제42조 제8항 |
왜 1월에 신고를 내야 하는지도 셈이 있어요. 처리 15일에 보완 기간을 더하면 수리 확인이 2월로 넘어갑니다. 수리 뒤에 기존 회원을 승계하거나 환불하는 데 다시 몇 주가 들어요. 2월 말까지 끝내려면 1월 초 접수가 마지노선입니다.
이 달력에서 가장 긴 칸은 11~12월인데, 동의서가 2~3년 전 것이면 지금도 유효한지부터 다시 봐야 하기 때문이에요. 그 사이 팔린 필지가 있고, 상속으로 소유자가 바뀐 필지가 있고, 마음을 바꾼 분도 있어요. 광주 구도심 필지는 특히 그렇습니다. 그때 승낙서를 준 분이 지금 소유자가 아닐 수 있어요.
모집신고 처리기간은 정부24 민원안내에 15일로 적혀 있습니다. 서류는 다섯 묶음이에요. 신고서. 발기인 명단 같은 모집주체 자료. 건설대지의 지번·지목·등기명의자와 도시관리계획상 용도. 조합원 모집 공고안. 가입신청서와 계약서 서식. 이 서류 목록 자체가 「땅 먼저」라고 말하고 있습니다.
이건 서두를 일이 아니라 동의율부터 실측할 일입니다. 그 숫자가 80% 위면 나머지는 서류 순서예요. 아래면 여섯 달 안에 80%를 만들 수 있는지가 전부입니다. 안 되면 2월 칸은 「승계」가 아니라 「환불」이 되고, 환불 재원은 지금부터 잠가 놓아야 해요.
신고가 수리된 뒤에 따라오는 세 가지 의무
수리를 받고 모집을 시작하면 법이 세 가지를 붙입니다. 이걸 못 지키면 수리된 신고도 취소될 수 있어요.
설명의무(제5조의4). 가입 계약을 맺을 때 설명하고 확인을 받아야 하는 항목이 일곱이에요. 조합원의 권리·의무. 건설대지의 위치·면적과 사용권·소유권 확보 현황. 자금계획. 조합원 자격. 탈퇴·제명 때 돈을 돌려주는 절차. 청약 철회와 예치. 그리고 대통령령이 정하는 사항. 토지 확보율을 숨길 수 없다는 뜻이에요.
가입비 예치(제5조의5). 계약할 때 받는 돈 전부를 예치기관에 넣게 해야 하고, 가입자는 계약일부터 30일 안에 철회할 수 있습니다. 철회하면 7일 안에 반환을 요청하고 예치기관은 10일 안에 돌려줘요. 철회를 이유로 위약금을 물릴 수 없습니다.
정보공개. 국토교통부령이 정한 사항을 가입 신청자에게 공개해야 합니다. 어기면 시정명령이 오고, 고치지 않으면 모집신고가 취소돼요. 수리받았다고 끝이 아니라는 얘기입니다.
예치기관은 대통령령이 정한 기관이에요. 은행·체신관서·보험회사·신탁업자입니다(시행령 제4조의5 제1항). 시행사나 위원회 통장이 아닙니다.
여기서 명의를 헷갈리기 쉬워요. 가입비는 내 이름이 아니라 예치기관 명의로 예치됩니다. 시행령 제4조의5 제4항이 「가입비등을 예치기관의 명의로 예치해야 하고, 이를 다른 금융자산과 분리하여 관리해야 한다」고 적었어요. 통장에 내 이름이 없다고 잘못된 게 아닙니다. 봐야 할 것은 셋이에요. 모집주체가 예치기관과 예치계약을 맺었는지, 내가 예치신청서를 냈는지, 30일 철회 조항이 계약서에 있는지. 「관리 계좌로 받는다」는 말만으로는 이 구조인지 알 수 없습니다.
이 세 가지가 있는 현장과 없는 현장은 계약서 첫 장에서 갈립니다. 예치기관 이름, 30일 철회 조항, 토지 확보 현황 설명 확인란. 셋 중 하나라도 없으면 그 계약은 아직 이 법의 보호 구간에 들어와 있지 않은 거예요.
자주 묻는 질문
사용승낙서 80%면 소유권은 하나도 없어도 되나요
모집신고 단계에서는 됩니다. 법이 「사용권원」이라고만 적었어요. 다만 그 뒤 사업계획승인과 착공으로 가려면 결국 토지를 확보해야 하니, 승낙서는 시작이지 끝이 아닙니다.
광주 구청마다 처리가 다른가요
반려 사유 다섯 가지는 법이 정한 것이라 전국 동일합니다. 다른 건 관할뿐이에요. 건설대지가 광산구면 광산구청, 나주면 나주시청입니다. 협동조합 설립신고는 시·도, 지금은 전남광주통합특별시에 냅니다.
이미 회원을 모아 둔 현장은 어떻게 하나요
협동조합으로 전환하면 기존 회원을 조합원으로 승계하는 절차가 필요합니다. 정관, 창립총회, 출자금 전환, 예치계좌 이전이 걸려 있어 변호사 없이 하기 어려워요. 전환이 안 되면 환불입니다. 그래서 환불 재원을 지금 확인해야 합니다.
지구단위계획구역이면 아예 안 되나요
계획을 바꾸기 전에는 안 됩니다. 반려 사유 3번이에요. 부지가 구역 안인지는 토지이음에서 지번으로 바로 확인됩니다. 홍보관에서 듣기 전에 그것부터 보세요.
근거·출처
- 민간임대주택에 관한 특별법 (국가법령정보센터, 현행) — 제5조의3 조합원 모집신고 및 공개모집(제4항 반려 사유), 제5조의4 설명의무, 제5조의5 청약 철회 및 가입비등의 반환
- 같은 법 시행령 (국가법령정보센터, 현행) — 제4조의3 모집신고 대상 호수(단독주택 30호·공동주택/준주택 30세대), 제4조의5 가입비등의 예치(제1항 예치기관 4종, 제4항 예치기관 명의 예치·분리 관리)
- 같은 법 법률 제21899호 (2026.9.8 공포, 2027.3.9 시행) — 제42조 제8항, 부칙 제1조·제3조
- 협동조합 기본법 (국가법령정보센터) — 제15조 설립신고 등
- 민간임대협동조합 조합원 모집신고 (정부24 민원안내) — 처리기간 15일, 구비서류
달력의 월별 배분은 법정 처리기간(설립신고 20일·모집신고 15일·철회 30일)을 시행일에서 거꾸로 센 것이며, 현장의 토지 상황에 따라 달라집니다. 이 글은 특정 현장을 가리키지 않으며 법률 자문이 아닙니다.
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