광주 홍보관 「회원 모집」, 3월 9일부터 남는 길은 둘뿐입니다
광주 홍보관에서 보는 「회원 모집」은 2027년 3월 9일부터 두 길만 남습니다. 등록한 임대사업자가 세입자를 모집하는 길, 그리고 모집신고가 수리된 협동조합이 조합원을 모집하는 길이에요. 그 밖의 이름을 단 모집은 전부 금지입니다.
이름이 뭐든 상관없다는 게 이번 개정의 핵심이에요. 법 조문에 「투자자, 회원, 발기인 등 그 명칭에 관계없이」라고 적혔습니다. 광주에서 지난 몇 해 실제로 쓰인 간판들이 그대로 나열된 셈이죠.
상무지구나 첨단 쪽 대로변을 지나다 「10년 살고 내 집」 현수막을 보신 적 있으실 거예요. 그 홍보관이 3월 9일 이후에도 문을 열 수 있는지는 간판이 아니라 관청 도장 두 개 중 하나가 정합니다. 이 글은 그 둘이 무엇인지, 광주·전남 현장이 어디에 서 있는지를 조문 그대로 봅니다.
📋 목차
광주에서 이 말이 낯설지 않은 이유
광주시는 2025년 1월에 이미 「협동조합형 민간임대주택 사기 주의」를 공식으로 당부했습니다. 협동조합을 세우지도 않은 채 발기인·투자자 모집이라는 이름으로 홍보관을 여는 사례가 성행한다는 내용이었어요. 가입을 유도하는 곳이 광주 안에도 있다는 뜻이었죠.
그 발표에 숫자가 하나 있었습니다. 당시 광주 관내에서 민간임대협동조합이 조합원 모집신고를 낸 사례도, 사업계획승인을 받은 사례도 없다는 것. 홍보관은 여럿인데 신고는 0건이었다는 뜻이에요.
법이 바뀐 건 그 뒤입니다. 2026년 8월 20일 국회를 통과했고, 9월 8일 관보에 실렸어요. 시행은 공포 후 6개월, 그러니까 2027년 3월 9일입니다. 광주에서 경고가 먼저 나오고 법이 따라온 순서예요.
전남도 사정이 다르지 않습니다. 이 글에서는 특정 현장을 짚지 않아요. 대신 광주든 순천이든 목포든 똑같이 적용되는 조문을 봅니다. 신고를 받는 관청만 다릅니다. 건설대지가 있는 시·군·구예요.
법에 남는 두 경로
새로 들어간 제42조 제8항은 금지 조항인데, 예외를 두 개 달아 두었어요. 그 둘이 곧 살아남는 길입니다.
| 경로 | 누가 | 관청 도장 | 언제 열리나 |
|---|---|---|---|
| A | 제5조에 따라 등록한 임대사업자 | 사업계획승인(또는 건축허가) 뒤 세입자 모집신고 | 인허가 이후 |
| B | 주택 공급 목적으로 설립된 협동조합 또는 그 발기인 | 건설대지 관할 구청의 조합원 모집신고 수리 | 토지 사용권원 80% 확보 이후 |
경로 A는 가장 깨끗한 길이에요. 다만 순서가 있습니다. 세입자 모집신고는 인허가 뒤에 열려요. 같은 단지에서 30호 이상을 처음 공급할 때 구청에 신고하고, 구청은 7일 안에 수리 여부를 알려 줍니다. 지금 광주에서 토지·설계·심의가 남아 있는 현장이 이 길로 6개월 안에 가기는 어렵습니다.
경로 B는 인허가 전에 합법적으로 모집할 수 있는 유일한 길입니다. 그런데 문턱이 법인 등기가 아니에요. 제5조의3이 정한 건설대지 80% 이상의 토지 사용권원입니다. 구청은 이게 없으면 신고를 수리하지 못하게 돼 있어요. 등기만 해 놓고 모집하면 제2호 예외에 들어가지 않습니다.
왜 80%가 문턱인지는 반려 사유를 보면 보입니다. 제5조의3 제4항이 구청이 신고를 수리하면 안 되는 경우 다섯을 못 박아 두었어요. 토지 사용권원 80% 미달, 이미 신고된 다른 사업 대지와 겹침, 도시계획이나 건축기준상 주택을 못 짓는 땅, 공급받을 수 없는 조합원 모집, 신고 내용이 사실과 다름. 다섯 중 첫째가 생사를 가릅니다.
셋째도 조용히 무섭습니다. 부지가 지구단위계획구역 안이면 계획을 바꾸기 전엔 아파트 자체가 안 서요. 그런 땅 위에 홍보관이 서 있는 경우가 있습니다. 광주 도심 대로변의 준주거·상업지역 부지라면 이 항목부터 봐야 합니다.
여기서 광주시의 2025년 숫자를 다시 보게 됩니다. 신고 수리 0건. 그때 광주에서 「조합 방식 민간임대」라고 불린 것들은 전부 이 문턱 앞에서 멈춰 있었다는 얘기예요.
지역주택조합 쪽 80%와 헷갈리기 쉬운데 다른 숫자입니다. 지주택은 주택법에서 토지 매매계약이나 소유권을 세고, 민간임대 협동조합은 사용권원을 셉니다. 사용권원은 토지 소유자의 사용승낙서로 채울 수 있어요. 숫자는 같은데 무게가 달라요. 지난 송정 지주택 글에서 본 「사업계획승인 뒤 착공」 흐름과 견줘 보시면 어디가 다른지 보입니다.
사라지는 것 — 위원회·추진위·회원·투자자
두 경로에 들어가지 않는 건 전부 금지예요. 「○○입주위원회」 「○○추진위원회」가 회원이나 투자자를 모으는 방식이 여기 해당합니다. 발기인이라는 이름도 협동조합이 실제로 설립 절차를 밟고 신고가 수리된 경우가 아니면 예외가 아니에요.
처벌은 두 층입니다. 돈을 받았느냐는 형사냐 과태료냐를 가르는 기준이지, 위반이냐 아니냐를 가르는 기준이 아니에요.
| 무엇을 했나 | 조문 | 결과 | 언제부터 |
|---|---|---|---|
| 두 경로 밖에서 모집만 함 | 제67조 제1항 제1호 | 3천만 원 이하 과태료 | 2027.3.9 |
| 모집하면서 돈을 받음 | 제65조 제2항 제10호 | 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 | 2027.3.9 |
| 협동조합·발기인이 신고 없이 조합원 모집 | 제5조의3 · 제65조 제2항 제1호 | 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 | 지금도 |
셋째 줄을 보세요. 시행 전이라고 비어 있는 기간이 아닙니다. 협동조합 이름을 걸고 신고 없이 모으면 지금도 형사 대상이에요.
「누구든지」로 시작하는 조문이라 시행사·대행사·위원회·개인을 가리지 않아요. 상담만 받고 예약 명단을 만드는 것이 「모집」에 드는지는 유권해석이 나와야 확정됩니다. 다만 조문만 놓고 보면 안전하다고 말할 근거는 없어요.
이건 서두를 일이 아니라 내 현장이 표의 어느 줄에 있는지부터 볼 일입니다. A도 B도 아니면, 3월 9일에 간판이 아니라 구조가 문제가 됩니다.
시행일은 「그때부터」가 아니라 「그 전에」입니다
부칙에 한 줄이 있습니다. 제3조예요. 제42조 제8항은 「이 법 시행 당시 임차인 또는 임차인이 되려는 자를 모집 중인 경우에 대해서도 적용한다」고 적혔습니다. 시행 전에 시작한 모집을 봐주는 경과조치가 없다는 뜻이에요.
광주 현장에서 흔히 도는 계산이 있죠. 6개월 남았으니 그 안에 회원을 채워 두고, 시행 뒤엔 기존 회원 관리만 하면 되지 않느냐. 부칙 제3조는 그 계산을 정면으로 막습니다. 시행일에 모집 중이면 그날부터 적용이에요.
특히 시행 전 가입자의 시행 후 돈이 문제예요. 3월 9일 뒤에 기존 회원에게서 중도금이나 추가 납입금을 받으면, 그게 「모집하는 행위를 하고 금전을 받은」 것으로 읽힐 수 있습니다. 확정된 해석은 아직 없어요. 다만 조문과 부칙을 있는 그대로 읽으면 안전하다고 볼 근거가 없습니다.
그래서 3월 9일은 조심을 시작하는 날이 아니라, 그 전에 구조를 바꿔 놓아야 하는 마감일입니다. 경로 A로 갈 현장은 인허가 일정을, 경로 B로 갈 현장은 토지 동의율을 지금 세어야 해요. 동의율 세는 법은 지난 광주 재개발 조합설립 글의 「4분의 3」 셈법과 구조가 같습니다. 필지와 사람을 따로 셉니다.
시행 전이라고 감독이 없는 것도 아닙니다. 현행법 제5조의3은 지금도 살아 있어요. 신고 없이 조합원을 모집하면 그 자체로 2년 이하 징역 대상입니다. 광주시가 2025년에 경고한 근거가 이 조항이었어요.
자주 묻는 질문
협동조합 등기까지 마쳤으면 괜찮은 건가요
아닙니다. 등기는 법인이 생긴 것이고, 모집은 구청이 조합원 모집신고를 수리해야 됩니다. 신고 없이 모집하면 지금은 제5조의3 위반이고, 시행 뒤에는 제42조 제8항 위반이에요.
돈을 안 받는 사전 예약이면 되나요
과태료 조항은 「모집하는 행위를 한 자」라 돈이 요건이 아닙니다. 「모집」의 범위는 유권해석이 필요하지만, 조문만으로는 안전하다고 볼 근거가 없어요. 시행 뒤에는 변호사 의견 없이 하지 않는 게 맞습니다.
광주에서 어느 현장이 신고를 수리받았는지 어떻게 확인하나요
건설대지 관할 구청 주택 담당 부서에 물으면 됩니다. 수리되면 「민간임대협동조합 조합원 모집신고 확인증」이 나와요. 홍보관에 그 확인증이 있는지 먼저 보시면 됩니다.
이 법으로 정상 현장도 막히나요
인허가를 받고 임대사업자로 등록한 현장은 그대로 갑니다. 토지 80%를 묶고 모집신고를 수리받은 협동조합도 시행 뒤에 똑같이 모집해요. 막히는 건 그 둘이 아닌 채로 사람을 모으는 방식입니다.
근거·출처
- 민간임대주택에 관한 특별법 (국가법령정보센터, 현행) — 제5조의3 조합원 모집신고 및 공개모집, 제65조 제2항 제1호
- 같은 법 법률 제21899호 (2026.9.8 공포, 2027.3.9 시행) — 제42조 제8항, 제65조 제2항 제10호, 제67조 제1항 제1호, 부칙 제1조·제3조
- 민간임대협동조합 조합원 모집신고 (정부24 민원안내) — 처리기간 15일, 확인증 서식
광주시의 「협동조합형 민간임대주택 사기 주의」 당부(2025년 1월, 도시공간국)는 당시 언론 보도로 확인한 내용이며, 이 글은 특정 현장을 가리키지 않습니다. 이 글은 법률 자문이 아닙니다. 계약 전에는 관할 구청과 변호사에게 확인하시기 바랍니다.
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