광주 홍보관 「회원 모집」, 3월 9일부터 남는 길은 둘뿐입니다
2027년 3월 9일 시행 예정인 새 제42조 제8항은 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우와 협동조합·사회적협동조합 또는 그 발기인의 조합원 모집을 예외로 둡니다. 예외에 해당하더라도 현행 모집신고·공개모집 등 별도 의무를 지켜야 합니다.
이름이 뭐든 상관없다는 게 이번 개정의 핵심입니다. 법 조문에 「투자자, 회원, 발기인 등 그 명칭에 관계없이」라고 적혔습니다. 광주에서 지난 몇 해 실제로 쓰인 간판들이 그대로 나열된 셈입니다.
상무지구나 첨단 쪽 대로변을 지나다 「10년 살고 내 집」 현수막을 보신 적 있으실 것입니다. 그 홍보관이 3월 9일 이후에도 문을 열 수 있는지는 간판이 아니라 관청 도장 두 개 중 하나가 정합니다. 이 글은 그 둘이 무엇인지, 광주·전남 현장이 어디에 서 있는지를 조문 그대로 봅니다.
📋 목차
광주에서 이 말이 낯설지 않은 이유
2025년 1월 당시 언론 보도는 광주시의 「협동조합형 민간임대주택 사기 주의」 당부를 전했습니다. 협동조합을 세우지도 않은 채 발기인·투자자 모집이라는 이름으로 홍보관을 여는 사례가 성행한다는 내용이었습니다. 가입을 유도하는 곳이 광주 안에도 있다는 뜻이었습니다.
그 발표에 숫자가 하나 있었습니다. 당시 광주 관내에서 민간임대협동조합이 조합원 모집신고를 낸 사례도, 사업계획승인을 받은 사례도 없다는 것. 홍보관은 여럿인데 신고는 0건이었다는 뜻입니다.
법이 바뀐 건 그 뒤입니다. 2026년 8월 20일 국회를 통과했고, 9월 8일 관보에 실렸습니다. 시행은 공포 후 6개월, 그러니까 2027년 3월 9일입니다. 광주에서 경고가 먼저 나오고 법이 따라온 순서입니다.
광주의 과거 보도를 전남 모든 사업의 실제 신고 현황으로 확대할 수는 없습니다. 지역과 관계없이 적용되는 법정 요건은 같지만 개별 사업의 신고·인허가는 건설대지 관할 관청 자료로 확인해야 합니다.
법에 남는 두 경로
새로 들어간 제42조 제8항은 금지 조항인데, 예외를 두 개 달아 두었습니다. 그 둘이 곧 살아남는 길입니다.
| 경로 | 누가 | 관청 도장 | 언제 열리나 |
|---|---|---|---|
| A | 제5조에 따라 등록한 민간임대주택을 공급하는 임대사업자 | 해당 주택의 등록 및 규모·유형에 따른 공급신고 요건 확인 | 인허가 이후 |
| B | 주택 공급 목적 협동조합·사회적협동조합 또는 그 발기인 | 건설대지 관할 구청의 조합원 모집신고 수리 | 토지 사용권원 80% 확보 이후 |
경로 A는 해당 민간임대주택의 등록과 공급 관련 요건을 확인합니다. 동일 주택단지 30호 이상 최초 공급 신고에서 장기일반·단기민간임대는 7일 이내 수리 여부 통지 및 기간 연장·다음 날 수리간주 규정을 적용합니다. 공공지원민간임대는 내용을 검토해 적합하면 수리하는 별도 구조입니다. 현장 자료 없이 모든 사업의 준비 기간을 6개월 등으로 확정할 수는 없습니다.
경로 B는 주택 공급 목적의 협동조합·사회적협동조합 또는 그 발기인에 관한 예외입니다. 현재 제5조의3과 시행령 제4조의3이 정한 규모(단독 30호·공동주택 및 준주택 30세대 등)에 해당하면 모집신고 수리와 공개모집, 사용권원 80% 등의 요건을 갖춰야 합니다. 법인 등기만으로 모집신고가 대체되지는 않습니다.
제5조의3 제4항의 다섯 수리 제한 사유를 모두 대조해야 합니다. 토지 사용권원 80%는 필요한 조건이지만 그 하나만 갖추면 다른 요건이 면제되는 것은 아닙니다.
지구단위계획구역이라는 이유만으로 아파트 건설이 금지되는 것은 아닙니다. 해당 계획의 허용 용도·규모와 관련 건축기준에 맞는 주택인지 확인해야 합니다. 계획과 불일치할 때 필요한 변경 가능성·절차를 따로 검토합니다.
당시 언론 보도에 나온 신고 현황을 모든 홍보관의 개별 계약 상태나 현재 현황으로 넓혀 읽어서는 안 됩니다. 현재 해당 사업의 신고 여부는 건설대지 관할 관청의 자료와 대조하십시오.
현재 지역주택조합 설립인가는 사용권원 80%와 소유권 15%를 요구합니다. 2027년 3월 9일 이후 새 모집신고 등에 적용될 강화된 권원 기준과 경과조치는 별도입니다. 민간임대협동조합 모집신고의 사용권원 기준과 서로 다른 단계·법을 비교해야 합니다.
사라지는 것 — 위원회·추진위·회원·투자자
새 제42조 제8항의 두 예외에 해당하는지 실제 주체·등록 주택·모집 대상을 보아야 합니다. 협동조합 설립 전 발기인도 예외 문언에 포함되며, 현행 모집신고 대상 사업이면 수리·공개모집 요건을 지켜야 합니다. 명칭만으로 적법 여부를 결정하지 마십시오.
처벌은 두 층입니다. 돈을 받았느냐는 형사냐 과태료냐를 가르는 기준이지, 위반이냐 아니냐를 가르는 기준이 아닙니다.
| 무엇을 했나 | 조문 | 결과 | 언제부터 |
|---|---|---|---|
| 두 경로 밖에서 모집만 함 | 제67조 제1항 제1호 | 3천만 원 이하 과태료 | 2027.3.9 |
| 모집하면서 돈을 받음 | 제65조 제2항 제10호 | 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 | 2027.3.9 |
| 협동조합·발기인이 신고 없이 조합원 모집 | 제5조의3 · 제65조 제2항 제1호 | 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 | 지금도 |
셋째 줄을 보십시오. 시행 전이라고 비어 있는 기간이 아닙니다. 협동조합 이름을 걸고 신고 없이 모으면 지금도 형사 대상입니다.
「누구든지」로 시작하는 조문이라 시행사·대행사·위원회·개인을 가리지 않습니다. 상담만 받고 예약 명단을 만드는 것이 「모집」에 드는지는 유권해석이 나와야 확정됩니다. 다만 조문만 놓고 보면 안전하다고 말할 근거는 없습니다.
이건 서두를 일이 아니라 내 현장이 표의 어느 줄에 있는지부터 볼 일입니다. A도 B도 아니면, 3월 9일에 간판이 아니라 구조가 문제가 됩니다.
| 2027년 3월 9일 시행 예정 예외 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 임대사업자의 공급 | 제5조에 따라 등록한 민간임대주택의 공급인지 확인. 규모·유형에 따른 현행 공급신고도 대조 |
| 협동조합 등의 조합원 모집 | 주택 공급 목적 협동조합·사회적협동조합 또는 그 발기인. 현행 모집신고 대상 규모이면 수리·공개모집 등 요건 확인 |
| 위원회·회원·발기인 등 명칭 | 이름만으로 허용·금지 결정 불가. 실제 지위와 모집 대상·행위로 판단 |
시행일은 「그때부터」가 아니라 「그 전에」입니다
부칙에 한 줄이 있습니다. 제3조입니다. 제42조 제8항은 「이 법 시행 당시 임차인 또는 임차인이 되려는 자를 모집 중인 경우에 대해서도 적용한다」고 적혔습니다. 시행 전에 시작한 모집을 봐주는 경과조치가 없다는 뜻입니다.
광주 현장에서 흔히 도는 계산이 있습니다. 6개월 남았으니 그 안에 회원을 채워 두고, 시행 뒤엔 기존 회원 관리만 하면 되지 않느냐. 부칙 제3조는 그 계산을 정면으로 막습니다. 시행일에 모집 중이면 그날부터 적용입니다.
특히 시행 전 가입자의 시행 후 돈이 문제입니다. 3월 9일 뒤에 기존 회원에게서 중도금이나 추가 납입금을 받으면, 그게 「모집하는 행위를 하고 금전을 받은」 것으로 읽힐 수 있습니다. 확정된 해석은 아직 없습니다. 다만 조문과 부칙을 있는 그대로 읽으면 안전하다고 볼 근거가 없습니다.
2027년 3월 9일은 새 모집 규제의 시행일입니다. 사업별로 적용 경로와 신고·계약·자금처리를 점검해야 하며, 그 날짜가 모든 기존 계약의 자동 해지·환불 완료 기한이라는 뜻은 아닙니다. 민간임대협동조합의 사용권원은 건설대지 면적을 기준으로 계산하고 재개발 조합설립의 인원 동의율과 섞지 마십시오.
시행 전이라고 감독이 없는 것도 아닙니다. 현행법 제5조의3은 지금도 살아 있습니다. 신고 없이 조합원을 모집하면 그 자체로 2년 이하 징역 대상입니다. 광주시가 2025년에 경고한 근거가 이 조항이었습니다.
자주 묻는 질문
협동조합 등기까지 마쳤으면 괜찮은 것입니까
등기와 모집신고 수리는 다른 절차입니다. 현행 제5조의3 적용 대상의 미신고 모집은 현재도 제재 대상이며, 시행 뒤 새 제42조 제8항의 위반 여부는 해당 예외와 행위 요건을 따로 판단합니다. 공개모집 후 결원 충원·미달 재모집에는 제5조의3 제2항의 별도 예외가 있습니다.
돈을 안 받는 사전 예약이면 됩니까
과태료 조항은 「모집하는 행위를 한 자」라 돈이 요건이 아닙니다. 「모집」의 범위는 유권해석이 필요하지만, 조문만으로는 안전하다고 볼 근거가 없습니다. 시행 뒤에는 변호사 의견 없이 하지 않는 게 맞습니다.
광주에서 어느 현장이 신고를 수리받았는지 어떻게 확인합니까
건설대지 관할 구청 주택 담당 부서에 물으면 됩니다. 수리되면 「민간임대협동조합 조합원 모집신고 확인증」이 나옵니다. 홍보관에 그 확인증이 있는지 먼저 보시면 됩니다.
이 법으로 정상 현장도 막힙니까
인허가를 받고 임대사업자로 등록한 현장은 그대로 갑니다. 토지 80%를 묶고 모집신고를 수리받은 협동조합도 시행 뒤에 똑같이 모집합니다. 막히는 건 그 둘이 아닌 채로 사람을 모으는 방식입니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 2027년 두 예외의 정확한 등록 주택·사회적협동조합 범위와 현행 공급신고, 지구단위계획·지역주택조합 기준 및 시행일의 의미를 보완했습니다. 잘못된 단정이 남아 있던 도해는 적용 범위를 구분한 본문 표로 교체했습니다.
근거: 현행 민간임대주택법 제5조의3·5조의4·5조의5, 시행령 제4조의3~4조의6 및 시행규칙 제4조의2~4조의4. 법률 제21899호 제42조 제8항·제65조 제2항 제10호·제67조 제1항 제1호·부칙 제3조는 2027년 3월 9일 시행 예정 규정입니다.
지역주택조합은 현행 주택법 제11조 제2항상 설립인가에 사용권원 80%와 소유권 15%를 함께 요구합니다. 2027년 3월 9일 이후 새 모집신고 등에는 사유지 소유권 또는 신고·계약금 10% 이상 지급한 매매계약 등을 세는 기준이 적용되며, 법률 제21902호 부칙 제4·10조에 따른 변경신고 제외와 기존 신고의 경과조치를 구분합니다.
근거·출처
- 민간임대주택에 관한 특별법 (국가법령정보센터, 현행) — 제5조의3 조합원 모집신고 및 공개모집, 제65조 제2항 제1호
- 같은 법 법률 제21899호 (2026.9.8 공포, 2027.3.9 시행) — 제42조 제8항, 제65조 제2항 제10호, 제67조 제1항 제1호, 부칙 제1조·제3조
- 민간임대협동조합 조합원 모집신고 (정부24 민원안내) — 처리기간 15일, 확인증 서식
광주시의 「협동조합형 민간임대주택 사기 주의」 당부(2025년 1월, 도시공간국)는 당시 언론 보도로 확인한 내용이며, 이 글은 특정 현장을 가리키지 않습니다. 이 글은 법률 자문이 아닙니다. 계약 전에는 관할 구청과 변호사에게 확인하시기 바랍니다.
2026년10월13일 보완: 수정된 글 제목을 관련 글·주제 모음의 링크 문구에도 맞췄습니다.
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