광주·전남 지목변경 60일이 두 번 — 신청하는 곳과 세금 내는 곳
밭이던 땅에 집을 다 지었습니다. 준공까지 받았습니다. 그런데 서류를 떼어 보면 땅의 이름이 아직 '전'으로 남아 있습니다. 이걸 '대'로 바꾸는 것이 지목변경입니다.
여기서 놓치기 쉬운 것이 있습니다. 지목변경은 자동으로 되지 않습니다. 신청해야 합니다. 그리고 기한이 60일입니다.
더 중요한 것은 이 60일이 두 번이라는 점입니다. 두 개가 서로 다른 곳으로 갑니다.
첫 번째 60일 — 땅 이름 바꾸기
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 이렇게 적혀 있습니다. 지목을 바꿀 땅이 생기면, 그 사유가 생긴 날부터 60일 안에 지적을 맡은 관청에 신청해야 합니다.
'사유가 생긴 날'이 언제인지가 관건입니다. 건물을 다 짓고 준공검사를 받은 날이 대개 그 날입니다. 공사를 시작한 날이 아닙니다.
내는 곳은 땅이 있는 시·군·구의 지적 부서입니다. 광주라면 자치구청, 전남이라면 시청·군청입니다.
두 번째 60일 — 세금
여기가 함정입니다. 땅 이름을 바꾸면 세금이 따라옵니다.
밭이던 땅이 대지가 되면 땅값이 오릅니다. 지방세법은 이렇게 값이 오른 것을 새로 무언가를 얻은 것으로 봅니다. 그래서 취득세가 붙습니다.
이 취득세도 60일 안에 스스로 신고하고 내야 합니다.
두 개의 60일이 나란히 갑니다. 그런데 내는 곳이 다릅니다.
| 구분 | 무엇을 | 어디에 |
|---|---|---|
| 60일 ① | 지목변경 신청 | 시·군·구 지적 부서 |
| 60일 ② | 취득세 신고·납부 | 시·군·구 세무 부서 |
같은 건물 안이라도 층이 다릅니다. 지적 부서에 서류를 내고 나오면서 다 끝난 줄 알고 넘어가기 쉽습니다. 세금은 저쪽에서 따로 셉니다.
세금은 얼마나 되나요
세율은 2%입니다. 집이나 땅을 살 때 무는 4%보다 낮습니다.
다만 무엇에 2%를 곱하느냐가 핵심입니다. 땅값 전체가 아닙니다.
바뀐 뒤의 값에서 바뀌기 전의 값을 뺀 차액에 2%를 곱합니다. 여기서 말하는 값은 실제 거래가가 아니라 나라가 정해 놓은 기준값입니다.
숫자를 넣어 보겠습니다. 밭일 때 기준값이 5,000만원이었고, 대지가 된 뒤 2억원이 됐다고 해 보겠습니다.
차액은 1억 5,000만원입니다. 여기에 2%를 곱하면 300만원입니다. 여기에 지방교육세 같은 것이 조금 더 붙습니다.
적은 돈이 아닙니다. 집 짓는 예산을 짤 때 이 항목을 빼놓으면 준공 뒤에 곤란해집니다.
지목은 몇 가지나 되나요
땅의 이름은 28가지로 정해져 있습니다. 아무 이름이나 붙일 수 없습니다.
자주 보는 것만 추리면 이렇습니다.
| 이름 | 어떤 땅인가 |
|---|---|
| 전(田) | 물을 대지 않고 짓는 밭 |
| 답(畓) | 물을 대서 짓는 논 |
| 임야(林) | 산과 숲 |
| 대(垈) | 건물이 서 있거나 설 수 있는 땅 |
| 창고용지 | 물건을 쌓아 두는 건물이 선 땅 |
| 주차장 | 차를 세우는 데 쓰는 땅 |
같은 넓이여도 이름이 무엇이냐에 따라 값이 달라집니다. 재산세를 매기는 기준도 달라집니다. 그래서 이름을 바꾸는 순간 세금이 따라붙는 것입니다.
실제로 바뀐 것이 있어야 합니다
서류만 고쳐 달라고 해서 되는 것이 아닙니다.
법은 사실상 바뀌었을 때를 봅니다. 밭에 건물이 실제로 서야 대지가 됩니다. 아무것도 없는 밭을 두고 "앞으로 집을 지을 것이니 대지로 바꿔 달라"고 할 수는 없습니다.
거꾸로도 마찬가지입니다. 건물을 헐고 나면 대지가 아닌 것이 됩니다. 이때도 신청 대상입니다.
땅에서 실제로 벌어진 일이 먼저이고, 서류가 뒤따라갑니다. 순서가 반대로 가지 않습니다.
안 하고 버티면 어떻게 되나요
두 가지가 각각 굴러갑니다.
신고를 안 한 쪽은 관청이 직권으로 정리하는 길이 있습니다. 내가 신청하지 않아도 관청이 조사해 바꿀 수 있습니다.
세금 쪽은 늦을수록 불어납니다. 기한을 넘기면 제때 신고하지 않은 것에 대한 가산세가 붙고, 낼 돈을 안 낸 기간만큼 또 붙습니다.
땅을 팔 때가 되면 결국 드러납니다. 서류상 지목과 실제가 다르면 거래가 걸립니다. 미루는 것이 이득이 되지 않는 구조입니다.
광주·전남에서 특히 자주 걸리는 자리
이 지역은 밭과 임야를 바꿔 쓰는 일이 많습니다. 그래서 이런 순서가 흔합니다.
땅을 사고 → 허가를 받고 → 집이나 창고를 짓고 → 준공을 받습니다. 여기까지 오면 큰일이 끝난 기분이 듭니다.
그런데 준공을 받은 그 날이 60일 두 개가 동시에 시작되는 날입니다. 가장 마음을 놓기 쉬운 시점에 시계가 돌기 시작합니다.
준공 서류를 받아 든 날 달력에 두 달 뒤를 표시해 두시는 편이 낫습니다.
확인하지 못한 것
지목변경 신청에 드는 수수료가 광주·전남에서 얼마인지는 확인하지 못했습니다. 지자체 조례로 정합니다. 담당 부서에 물으셔야 합니다.
기준값이 언제 다시 매겨지는지도 확인하지 못했습니다. 이 시점에 따라 차액이 달라지고, 세금도 달라집니다.
가산세율도 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 늦은 기간에 따라 계산 방식이 갈립니다.
60일 두 개와 세율 2%, 차액을 기준으로 계산한다는 것은 법에 적힌 내용입니다. 위에 든 300만원은 이해를 돕기 위해 임의의 숫자를 넣어 본 것이며, 실제 금액은 땅마다 다릅니다.
함께 보면 좋은 글
근거: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조(지목변경 신청) / 「지방세법」 제15조 제2항(세율의 특례), 제10조의6 / 법제처 국가법령정보센터
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