광주·전남 지목변경 60일이 두 번 — 신청하는 곳과 세금 내는 곳
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
밭이던 땅에 집을 다 지었습니다. 준공까지 받았습니다. 그런데 서류를 떼어 보면 땅의 이름이 아직 '전'으로 남아 있습니다. 이걸 '대'로 바꾸는 것이 지목변경입니다.
지목변경 신청은 토지소유자의 의무가 원칙입니다. 다만 사업시행자 등의 대위신청과 법정 직권정리 경로도 있으므로 소유자가 직접 신청하지 않으면 어떤 경우에도 바뀌지 않는다는 뜻은 아닙니다. 신청과 취득세 신고·납부는 각각 확인해야 합니다.
더 중요한 것은 이 60일이 두 번이라는 점입니다. 두 개가 서로 다른 곳으로 갑니다.
첫 번째 60일 — 땅 이름 바꾸기
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 이렇게 적혀 있습니다. 지목을 바꿀 땅이 생기면, 그 사유가 생긴 날부터 60일 안에 지적을 맡은 관청에 신청해야 합니다.
신청은 지목변경 사유가 발생한 날부터 60일 이내입니다. 공사 준공·토지나 건축물의 용도변경 등 법정 사유를 대조하고, 세금의 취득일은 아래 별도 규정을 적용합니다. 모든 경우가 건물 사용승인일과 같은 날짜인 것은 아닙니다.
내는 곳은 땅이 있는 시·군·구의 지적 부서입니다. 광주라면 자치구청, 전남이라면 시청·군청입니다.
두 번째 60일 — 세금
지방세법은 토지의 지목을 사실상 변경해 가액이 증가한 경우를 취득으로 봅니다. 공부의 지목 명칭만 바뀌었다는 이유로 가액 증가가 없는 모든 변경에 취득세가 생기는 것은 아닙니다. 취득일은 원칙적으로 사실상 변경일과 공부상 변경일 중 빠른 날이며, 그 전에 사용하는 부분은 사실상 사용일을 봅니다.
밭이던 땅이 대지가 되면 땅값이 오릅니다. 지방세법은 이렇게 값이 오른 것을 새로 무언가를 얻은 것으로 봅니다. 그래서 취득세가 붙습니다.
과세 대상이면 해당 취득일부터 원칙적으로 60일 이내 신고·납부합니다. 지목변경 신청의 사유발생일과 세법상 취득일이 반드시 일치하는 것은 아니며, 기한 안에 등기·등록을 먼저 하는 경우에는 법 제20조 제4항의 선신고·납부 여부도 대조해야 합니다.
두 개의 60일이 나란히 갑니다. 그런데 내는 곳이 다릅니다.
| 구분 | 무엇을 | 어디에 |
|---|---|---|
| 60일 ① | 지목변경 신청 | 시·군·구 지적 부서 |
| 60일 ② | 취득세 신고·납부 | 시·군·구 세무 부서 |
같은 건물 안이라도 층이 다릅니다. 지적 부서에 서류를 내고 나오면서 다 끝난 줄 알고 넘어가기 쉽습니다. 세금은 저쪽에서 따로 셉니다.
| 지목변경 신청 | 법정 변경 사유가 생긴 날부터 60일 이내. 대위신청·직권정리 경로 구분 |
| 취득세 신고·납부 | 사실상 변경·공부 변경 중 빠른 날, 선사용 부분 등 세법상 취득일 확인. 원칙 60일 |
| 과세표준·세금 | 증가가액의 사실상취득가격 우선, 확인 불가 시 시가표준액 차액. 일반 2%, 지방교육세 제외·별도 세금 검토 |
세금은 얼마나 됩니까
일반적인 지목변경 가액 증가는 법 제15조 제2항의 중과기준세율 2%를 적용합니다. 중과·감면 등 해당 토지의 특례가 있을 수 있으므로 모든 경우의 최종 세율을 2% 하나로 확정하지는 않습니다.
과세표준은 법 제10조의6에 따라 변경으로 증가한 가액에 해당하는 사실상취득가격이 원칙입니다. 이를 확인할 수 없으면 시행령 제18조의6의 변경 전후 시가표준액 차액 방식 등을 적용합니다. 항상 공시지가 차이만 계산하는 제도라고 설명하면 안 됩니다.
땅 전체 매입가격에 단순히 2%를 곱하는 것이 아닙니다. 토지 형질변경 등에 들어간 실제 취득비용의 인정 범위와, 확인이 어려울 때 적용하는 시가표준액 산정 자료를 관할 세무 부서에 구분해 제출하십시오.
예를 들어 사실상취득가격을 확인하기 어려워 시가표준액 차액 방식을 적용하고, 적법하게 산정한 변경 전 가액이 5천만 원·변경 후 가액이 2억 원이라면 차액 1억5천만 원에 일반 세율 2%를 적용한 취득세는 300만 원입니다. 실제 비용이 확인되는 경우까지 이 예시 방식으로 바꾸어 계산하지는 않습니다.
법 제15조 제2항 해당 취득은 지방교육세 산출 대상에서 제외하므로 지방교육세가 늘 붙는다는 설명을 바로잡습니다. 농어촌특별세 등 별도 세금의 과세·비과세 여부는 해당 법과 감면 여부에 따라 추가로 확인하십시오.
적은 돈이 아닙니다. 집 짓는 예산을 짤 때 이 항목을 빼놓으면 준공 뒤에 곤란해집니다.
지목은 몇 가지나 됩니까
땅의 이름은 28가지로 정해져 있습니다. 아무 이름이나 붙일 수 없습니다.
자주 보는 것만 추리면 이렇습니다.
| 이름 | 어떤 땅인가 |
|---|---|
| 전(田) | 물을 대지 않고 짓는 밭 |
| 답(畓) | 물을 대서 짓는 논 |
| 임야(林) | 산과 숲 |
| 대(垈) | 건물이 서 있거나 설 수 있는 땅 |
| 창고용지 | 물건을 쌓아 두는 건물이 선 땅 |
| 주차장 | 차를 세우는 데 쓰는 땅 |
재산세 등도 공부 이름 하나만으로 정하지 않습니다. 실제 이용 현황과 해당 세법의 기준을 별도로 보며, 모든 지목변경에 일괄적으로 같은 세금이 붙는 것은 아닙니다.
실제로 바뀐 것이 있어야 합니다
서류만 고쳐 달라고 해서 되는 것이 아닙니다.
지목은 실제 주된 이용 목적과 법정 분류 기준에 따라 정합니다. 대지에는 주거·사무실·점포 등 영구 건축물과 그 부지뿐 아니라 관계 법령상 택지조성공사가 준공된 토지도 포함됩니다. 건물이 없으면 어떤 경우에도 대지가 될 수 없다고 단정해서는 안 됩니다.
건물을 철거했다고 지목이 자동으로 대지에서 다른 종류로 바뀌는 것은 아닙니다. 현재의 주된 이용 목적과 관계 법령상 토지·건축물 용도변경 등 지목변경 사유가 실제 생겼는지 확인해야 합니다.
땅에서 실제로 벌어진 일이 먼저이고, 서류가 뒤따라갑니다. 순서가 반대로 가지 않습니다.
안 하고 버티면 어떻게 됩니까
두 가지가 각각 굴러갑니다.
신고를 안 한 쪽은 관청이 직권으로 정리하는 길이 있습니다. 내가 신청하지 않아도 관청이 조사해 바꿀 수 있습니다.
세금 쪽은 늦을수록 불어납니다. 기한을 넘기면 제때 신고하지 않은 것에 대한 가산세가 붙고, 낼 돈을 안 낸 기간만큼 또 붙습니다.
땅을 팔 때가 되면 결국 드러납니다. 서류상 지목과 실제가 다르면 거래가 걸립니다. 미루는 것이 이득이 되지 않는 구조입니다.
광주·전남에서 특히 자주 걸리는 자리
이 지역은 밭과 임야를 바꿔 쓰는 일이 많습니다. 그래서 이런 순서가 흔합니다.
땅을 사고 → 허가를 받고 → 집이나 창고를 짓고 → 준공을 받습니다. 여기까지 오면 큰일이 끝난 기분이 듭니다.
준공일이 항상 두 기한을 동시에 시작시키는 것은 아닙니다. 지목변경 사유 발생일, 사실상 변경·사용일, 공부상 변경일을 각각 적고 해당 절차의 법정 기산일을 정하십시오. 달력의 두 달은 60일과 다를 수 있으므로 각각 60일로 계산해야 합니다.
준공·사용·공부 변경의 증빙을 모아 지적 부서와 세무 부서의 접수·납부 기한을 각각 확인하고, 처리 후 지목과 납부 기록을 대조하십시오.
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근거: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제81조(지목변경 신청) / 「지방세법」 제15조 제2항(세율의 특례), 제10조의6 / 법제처 국가법령정보센터
2026년 10월 19일 정정·보완: 두 기한의 개별 기산일, 사실상취득가격 우선 과세표준과 지방교육세 제외, 철거·직권정리·60일 계산을 바로잡고 도해를 표로 교체했습니다.
공간정보법 제67·81·84·87조와 시행령 제67조, 지방세법 제7·10조의6·15·20·151조 및 시행령 제18조의6·20조 제10항을 대조했습니다.
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