가설건축물 3년이 지나면 — 담양과 화순이 다릅니다
밭 한쪽에 컨테이너를 하나 놓으셨습니다. 창고로 쓰려고요. 3년이 지났습니다.
그냥 두면 어떻게 될까요. 신고를 다시 해야 하나요.
다시 해야 합니다. 그것도 만료일 7일 전까지입니다. 그리고 몇 번까지 늘릴 수 있는지가 내가 사는 시·군마다 다릅니다. 화순은 한 번뿐인데 담양은 제한이 없습니다.
허가인가 신고인가
먼저 이것부터 갈립니다. 갈리는 기준은 「어디에 짓느냐」입니다.
| 구분 | 어떤 땅인가 |
|---|---|
| 허가 | 도로·공원처럼 도시계획시설로 정해진 땅과 그 예정지 |
| 신고 | 그 밖의 땅에 법이 정한 용도로 짓는 경우 |
둘 다 시장·군수·구청장에게 냅니다. 그리고 짓기 전에 내야 합니다. 다 지어 놓고 가면 늦습니다.
내 컨테이너는 신고 대상인가요
법에 목록이 있습니다. 농촌에서 자주 보는 것만 추리면 이렇습니다.
| 무엇 | 면적 기준 |
|---|---|
| 컨테이너 임시사무실·임시창고·임시숙소 | 없음 단, 건물 옥상에 올린 것은 제외 |
| 농사·어업용 비닐하우스 | 100㎡ 이상 주거·상업·공업지역에 한함 |
| 간이축사·가축분뇨처리용 비닐하우스나 천막 | 100㎡ 이상 |
| 고정식 온실, 간이작업장 | 없음 |
⚠️ 100㎡는 「이상」입니다. 「100㎡까지는 괜찮다」가 아니라 100㎡부터 신고 대상입니다. 위아래가 거꾸로 알려진 경우가 많습니다.
⚠️ 비닐하우스는 「주거·상업·공업지역」에 있을 때 이 항목에 걸립니다. 논밭이 많은 녹지·관리·농림지역은 이 항목이 아닙니다. 다른 항목이나 시·군 조례로 갑니다.
존치기간은 3년입니다
신고한 가설건축물은 3년까지 둘 수 있습니다. 공사용으로 세운 것은 그 공사가 끝나는 날까지입니다.
연장은 됩니다. 한 번에 3년씩 늘릴 수 있습니다. 그런데 몇 번까지 되는지는 법이 정하지 않았습니다. 시·군·구 조례에 넘겼습니다.
★ 같은 컨테이너인데 화순과 담양이 다릅니다
이게 이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 전남 시·군 조례를 실제로 들여다보면 이렇게 갈립니다.
| 시·군 | 컨테이너 창고 연장 |
|---|---|
| 화순군 | 1회 — 3년 + 3년, 최장 6년 |
| 광양시 | 1회 |
| 강진군·해남군 | 3회 |
| 담양군·보성군·무안군·영암군·함평군·신안군·영광군 | 제한 없음 |
| 목포시·여수시·순천시·나주시 등 | 조례에 횟수 규정이 없음 담당 부서에 직접 확인해야 합니다 |
같은 컨테이너를 화순 밭에 놓으면 최장 6년, 담양 밭에 놓으면 상한이 없습니다. 「3년마다 연장하면 계속 쓸 수 있다」는 설명은 지역에 따라 틀린 말이 됩니다.
광주 지역 5개 자치구는 별표에 종류별로 못 박아 두었습니다. 컨테이너 창고는 제한 없음이고, 임시숙소는 구청장이 인정하는 횟수입니다.
⚠️ 연장 기한이 두 개입니다
날짜를 놓치는 자리가 여기입니다.
- 신고로 지은 것 → 존치기간 만료일 7일 전까지 신고
- 허가로 지은 것 → 만료일 14일 전까지 허가 신청
관청이 만료 30일 전까지 알려 주게 되어 있습니다. 그런데 통지가 안 왔다고 봐주지 않습니다. 날짜는 내가 챙겨야 합니다.
가만히 둬도 자동으로 연장되는 것이 딱 셋 있습니다. 공장에 놓은 것, 농림지역의 고정식 온실, 도시계획시설 예정지에 놓은 것입니다. 여기 안 들면 손 놓는 순간 끝납니다.
안 하면 얼마를 무나요
5천만 원 이하의 벌금입니다. 「과태료 몇십만 원」으로 알려진 경우가 많은데 벌금입니다.
여기에 이행강제금이 따로 붙습니다. 시정명령을 받고도 안 고치면 1년에 두 번까지 거듭 매길 수 있습니다.
해남군은 조례에 아예 이렇게 적어 두었습니다. 연장 신고를 하지 않은 경우를 이행강제금 대상으로 못 박았습니다.
농지에 놓으실 때 하나 더
농지에 놓으면 농지법도 함께 걸립니다. 건축 쪽 신고만으로 끝나지 않습니다.
농막이나 농촌체류형 쉼터는 「가설건축물 축조신고를 했을 것」이 농지법상 요건입니다. 건축 신고를 빠뜨리면 농지 쪽 요건도 함께 무너집니다.
확인하지 못한 것
- 목포·여수·순천·나주를 비롯한 여러 시·군은 조례에 연장 횟수 규정이 없습니다. 법이 조례에 맡겨 둔 자리가 비어 있는 셈입니다. 이때 실제로 어떻게 처리하는지는 담당 부서에 직접 물어보셔야 합니다.
- 전남 시·군 가운데 조례 별표 첨부파일까지 열어 확인한 곳은 광주 지역 한 곳입니다. 나머지는 조례 본문과 별표 제목까지 확인했습니다.
- 농지에 짓는 다른 가설건축물의 농지전용 절차는 원문으로 확인하지 못했습니다. 농지법이 따로 걸린다는 사실만 적었습니다.
- 연장을 놓쳐 실제로 벌금이 매겨진 사례나 판결은 찾아보지 않았습니다.
- 2026년 7월 1일부터 전남광주통합특별시가 시행됐습니다. 시·군·구의 이름과 관할은 그대로이고 조례도 종전 지역에 그대로 적용됩니다. 다만 앞으로 조례가 어떻게 정비될지는 정해지지 않았습니다.
정리
가설건축물은 짓기 전에 신고합니다. 존치기간은 3년입니다.
연장은 만료일 7일 전까지(허가는 14일 전까지)입니다. 이 날짜가 진짜 기한입니다.
그리고 몇 번까지 되는지는 내가 사는 시·군에 물어봐야 합니다. 옆 군과 다릅니다.
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근거: 건축법 제20조·제79조·제80조·제111조 / 건축법 시행령 제15조·제15조의2·제15조의3 / 광주광역시 건축 조례 제22조·별표 6 / 화순군·광양시·담양군·강진군·해남군 등 전남 시군 건축 조례 / 해남군 이행강제금 부과 조례 / 농지법 시행규칙 제3조의2 / 법제처 국가법령정보센터·자치법규정보시스템
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