광주 도시계획시설 도로에 내 땅이 걸렸을 때 — 고시부터 수용까지

내 땅에 도로 계획이 걸려 있다면, 가장 중요한 시점은 「실시계획 고시」입니다. 이날 수용 권한이 생기고, 수용 대상 토지의 목록이 공개됩니다. 광주 각 구에서 나오는 고시 중 가장 흔한 것이 바로 이 도로 사업 실시계획인가입니다. 어느 단계에서 무엇이 정해지는지 법 조문으로 정리했습니다.

실시계획은 누가 만들고 누가 인가하나

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제88조 제1항은 「도시ㆍ군계획시설사업의 시행자는 … 실시계획을 작성하여야 한다」고 정합니다.

인가는 제2항입니다. 시행자는 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장의 인가를 받아야 합니다. 다만 국토교통부장관·시·도지사·대도시 시장이 직접 시행자인 경우에는 스스로 작성하므로 인가 대상에서 빠집니다.

제4항에 따라 인가받은 실시계획을 변경하거나 폐지할 때도 같은 절차를 거칩니다. 광주 각 구 고시에 「경미한 변경」, 「변경인가」가 자주 붙는 이유가 이것입니다.

★★ 여기가 핵심 — 고시된 날 수용 권한이 생깁니다

제96조 제2항이 이 절차 전체에서 토지 소유자에게 가장 무거운 조문입니다.

「제91조에 따른 실시계획을 고시한 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항과 제22조에 따른 사업인정 및 그 고시가 있었던 것으로 본다.」

시점	그 땅에서 정해지는 것
실시계획 작성·인가	아직 고시 전
실시계획 고시	사업인정 및 사업인정고시가 있은 것으로 본다 → 수용 권한 발생
협의 → 재결	보상액 확정 절차로 넘어간다

★ 인가받은 날이 아니라 고시한 날이 기준입니다. 별도의 사업인정 절차를 다시 밟지 않습니다.

재결 신청 기간은 다르게 적용됩니다

같은 항 단서는 「재결 신청은 … 실시계획에서 정한 도시ㆍ군계획시설사업의 시행기간에 하여야 한다」고 정합니다. 토지보상법의 일반 원칙인 「사업인정고시일부터 1년」이 아니라 실시계획에 적힌 시행기간이 기준입니다.

★ 고시문에 내 땅이 적혀 있는지 봅니다

제91조는 고시 의무만 정하고, 무엇을 적을지는 시행령 제100조 제1항이 정합니다.

호	고시에 적히는 것
1~3	사업시행지의 위치 / 사업의 종류 및 명칭 / 면적 또는 규모
4	시행자의 성명 및 주소
5	사업의 착수예정일 및 준공예정일
6	수용 또는 사용할 토지·건물의 소재지·지번·지목·면적, 소유권과 소유권 외의 권리의 명세 및 그 소유자·권리자의 성명·주소
7	공공시설 등의 귀속 및 양도에 관한 사항

★ 제6호가 「내 땅이 대상인가」의 답입니다. 지번 단위로 적히므로 고시문만 읽으면 확인됩니다. 광주에서 나온 고시 원문을 어디서 찾는지는 광주 고시·공고 원문, 시보에서 찾는 법에 정리했습니다.

수용되는 범위는 어디까지인가

제95조가 정합니다.

구분	대상	권한
제1항 사업 부지	토지·건축물·그 토지에 정착된 물건 / 그에 관한 소유권 외의 권리	수용 또는 사용
제2항 인접지	같음	일시 사용만 (수용 불가)

인접지는 「사업시행을 위하여 특히 필요하다고 인정되면」 일시 사용할 수 있을 뿐입니다. 수용 대상이 아닙니다.

★ 도시계획시설 부지에서는 건축이 막힙니다

제64조 제1항은 이렇게 정합니다.

「도시ㆍ군계획시설의 설치 장소로 결정된 지상ㆍ수상ㆍ공중ㆍ수중 또는 지하는 그 도시ㆍ군계획시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치를 허가하여서는 아니 된다.」

다만 제2항에 숨통이 있습니다. 도시계획시설결정 고시일부터 2년이 지나도록 사업이 시행되지 않았고, 단계별 집행계획이 없거나 제1단계 집행계획에 들어 있지 않은 부지라면 다음을 허가할 수 있습니다.

허가 가능한 것	조건
가설건축물의 건축과 이에 필요한 범위의 형질변경	사업이 시행되면 시행예정일 3개월 전까지 소유자 부담으로 철거·원상회복 명령
시설 설치에 지장 없는 공작물 설치
건축물의 개축 또는 재축

원상회복 명령을 따르지 않으면 제4항에 따라 행정대집행이 가능합니다.

사업이 안 굴러가면 실시계획도 실효됩니다

제88조 제7항은 장기미집행 사업에 별도의 시한을 겁니다. 시설결정 고시일부터 10년이 지난 뒤 실시계획을 인가받은 시행자가 실시계획 고시일부터 5년 이내에 재결신청을 하지 않으면, 5년이 지난 다음 날 그 실시계획은 효력을 잃습니다.

다만 5년이 지나기 전에 필요한 토지 면적의 3분의 2 이상을 소유하거나 사용 권원을 확보한 경우에는 기한이 7년으로 늘어납니다.

정리 — 단계별로 무엇이 정해지나

단계	정해지는 것	근거
시설 결정·고시	부지 확정, 건축 제한 시작	제64조
실시계획 작성·인가	설계·자금계획·시행기간	제88조
실시계획 고시	수용 권한 발생, 수용 대상 목록 공개	제91조·제96조
협의·재결	보상액 확정	토지보상법
준공검사	공공시설 귀속	제99조·제65조

자주 묻는 것

Q. 「경미한 변경」 고시가 났는데 내 땅에 영향이 있나요?
경미한 변경은 국토교통부령이 정한 범위에서 인가 없이 처리되는 사항입니다. 다만 변경 고시에도 수용 대상 목록이 붙으므로 고시문의 토지 세목을 직접 확인하시는 것이 순서입니다.

Q. 고시가 났는데 아직 아무 연락이 없습니다.
고시는 효력 발생 절차이고, 보상 협의는 그 뒤에 진행됩니다. 절차와 기간은 내 땅이 수용될 때, 보상 절차와 놓치면 안 되는 기간에 정리했습니다.

Q. 도로 계획이 20년째 그대로입니다.
도시계획시설결정은 고시일부터 20년이 지나면 효력을 잃습니다. 그전에 쓸 수 있는 매수청구권도 있습니다. 20년이면 풀립니다 — 장기미집행 도시계획시설에서 다뤘습니다.

Q. 수용 대상인데 지금 집을 고쳐도 되나요?
사업인정고시가 의제된 뒤에는 토지보상법 제25조가 적용됩니다. 건축·대수선·공작물 설치는 허가 대상이고, 허가 없이 하면 원상회복 의무가 생기며 그 부분은 보상을 청구할 수 없습니다.

※ 근거: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제64조·제88조·제91조·제95조·제96조·제99조(법률 제21447호, 2026. 7. 1. 시행), 같은 법 시행령 제100조(대통령령 제36424호, 2026. 7. 1. 시행), 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제25조. 개별 사업의 구체적 내용은 해당 고시문에 따릅니다.