광주 2호선 편입 921필지, 땅 밑으로만 지나가면 수용 아닌 구분지상권
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
광주 도시철도 2호선 편입 토지 921필지 가운데 땅 밑으로만 지나가는 필지는 수용이 아니라 구분지상권으로 처리됩니다. 땅은 그대로 내 것이고, 지하의 일정 깊이만 철도가 씁니다. 2026년 9월 10일 전남광주통합특별시 고시 제2026-285호에 그 필지별 내역이 다시 실렸습니다.
이번 고시는 새 노선을 정한 것이 아닙니다. 2025년 12월 24일 고시된 사업계획을 고친 변경 고시입니다. 현황측량과 분할측량 결과에 맞춰 편입 면적을 바로잡은 것입니다. 정거장 38곳 중 면적이 몇 ㎡씩 바뀐 곳이 있습니다. 시 이름이 광주광역시에서 전남광주통합특별시로 바뀐 것도 반영됐습니다.
광산구 운남동에 밭을 갖고 계신 분이 이 고시 제목을 보셨다고 해 보겠습니다. 내 지번이 있는지, 있다면 땅을 내놓는 것인지 밑만 빌려주는 것인지, 어디서 확인하는지. 이 셋을 순서대로 적겠습니다.
📋 목차
- 이번 고시가 바꾼 것과 바꾸지 않은 것
- 편입에는 세 가지가 있습니다 — 지상 영구·지하 영구·지상 일시
- 921필지는 누구 땅인가
- 땅 밑만 쓰는 경우 — 도시철도법이 정한 방식
- 내 지번이 있는지 확인하는 두 길
- 자주 묻는 질문
- 근거·출처
이번 고시가 바꾼 것과 바꾸지 않은 것
고시 본문 첫머리에 근거가 셋 적혔습니다. 도시철도법 제7조에 따른 사업계획 변경 승인, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제32조와 토지이용규제 기본법 제8조에 따른 지형도면 고시. 이 세 근거가 한 문장에 들어 있습니다.
| 항목 | 당초(2025-383호) | 변경(2026-285호) |
|---|---|---|
| 노선 연장·정거장 | 37.051km · 38개소 | 변경 없음 |
| 사업기간 | 2019년 6월 ~ 2030년 12월 | 변경 없음 |
| 본선 면적 | 347,061.1㎡ | 347,442.3㎡ |
| 정거장 면적 합계 | 85,201.4㎡ (연장 2,969m) | 85,915.1㎡ (연장 2,976m) |
| 차량기지 | 서구 유촌동 591-5 일원 67,493㎡ | 변경 없음 |
| 편입용지 세목조서 | — | 현황측량·분할측량에 따른 편입면적 변경 |
| 사업시행자 | 광주광역시장(도시철도건설본부장) | 전남광주통합특별시장(도시철도건설본부장) |
노선은 그대로입니다. 정거장 면적이 정거장마다 몇 ㎡에서 몇십 ㎡씩 늘었습니다. 예를 들어 서구 치평동의 201정거장은 2,051.0㎡에서 2,065.3㎡가 됐습니다. 남구 방림동의 213정거장은 1,891.0㎡에서 2,205.4㎡로 늘었습니다. 측량을 실제로 해 보니 선이 조금 움직인 결과입니다.
그래서 이번에 처음 편입된 땅은 많지 않습니다. 대신 이미 편입된 땅의 면적 숫자가 바뀐 필지가 나옵니다. 당초 조서와 변경 조서가 나란히 실려 있어 내 지번의 두 숫자를 비교하면 됩니다.
편입에는 세 가지가 있습니다 — 지상 영구·지하 영구·지상 일시
편입용지 세목조서의 열 제목을 보면 이 사업의 구조가 보입니다. 편입면적이 지상(영구), 지하(영구), 지상(일시) 세 칸으로 나뉩니다.
지상 영구는 땅 자체가 철도 시설이 되는 경우입니다. 정거장 출입구, 지상 구간, 차량기지가 여기 들어갑니다. 이 땅은 사업시행자가 사들입니다. 수용입니다.
지하 영구는 땅 밑으로 터널이 지나가는 경우입니다. 지표는 그대로 소유자가 쓰고, 지하의 정해진 깊이 구간만 철도가 영구히 씁니다. 조서에 「구분지상권 설정범위(지표면 기준)」 열이 따로 있는 이유입니다.
지상 일시는 공사 기간에만 빌리는 땅입니다. 자재를 두거나 장비가 드나드는 자리입니다. 공사가 끝나면 돌려줍니다. 「사용 기간」 열이 이 칸에 붙습니다.
고시에 실린 변경 조서를 필지 단위로 세면 921필지입니다. 세 칸을 합친 편입 면적은 약 62만 4천㎡입니다. 그 가운데 지상 영구가 약 45만 7천㎡, 지하 영구가 약 4만㎡, 지상 일시가 약 12만 7천㎡입니다. 지하로만 편입된 필지는 135필지로 셌습니다. 나머지는 지상 영구나 일시, 또는 둘 이상이 섞인 필지입니다.
같은 「편입」인데 세 칸 중 어디에 숫자가 찍혔느냐로 결과가 갈립니다. 지상 영구는 땅이 넘어가고, 지하 영구는 땅이 남되 밑에 권리가 붙고, 일시는 돌려받습니다. 내 지번 줄에서 숫자가 어느 칸에 있는지가 먼저입니다.
921필지는 누구 땅인가
조서의 소유자 구분 열을 세어 보면 공유지(광주광역시 등)가 484필지, 국유지가 330필지입니다. 둘을 합치면 814필지, 전체의 88%가 넘습니다. 도로·구거·하천 같은 공공 땅 위와 밑으로 노선을 그었기 때문입니다.
사유지는 100필지 남짓입니다. 한국도로공사 소유가 11필지 있고, 나머지는 개인과 법인입니다. 개인 소유 필지 중에는 「외 20인」처럼 여러 명이 공유하는 땅도 보입니다.
| 행정동(편입 필지 수 상위) | 필지 | 주로 무엇이 있나 |
|---|---|---|
| 광산구 운남동 | 94 | 수완·운남 구간 본선과 정거장 |
| 북구 양산동 | 83 | 양산 구간 |
| 서구 유촌동 | 71 | 차량기지 일원 |
| 북구 오치동 | 64 | 오치 구간 |
| 광산구 신가동 | 62 | 신가 구간 |
| 서구 치평동 | 60 | 광주청사·201~202정거장 |
| 남구 방림동 | 50 | 212~213정거장 |
필지 수가 많은 동은 노선이 길게 지나는 곳이지, 사유지가 많은 곳과 같은 뜻은 아닙니다. 운남동 94필지 중 상당수는 도로와 구거입니다. 내 땅이 이 동에 있다고 편입됐다는 뜻은 아니고, 없다고 안 됐다는 뜻도 아닙니다. 지번으로 봐야 합니다.
땅 밑만 쓰는 경우 — 도시철도법이 정한 방식
지하 영구 칸에 숫자가 있는 땅은 도시철도법 세 조문이 다룹니다. 제9조, 제12조, 제13조입니다.
제9조는 보상입니다. 「타인 토지의 지하부분을 사용하려는 경우에는 그 토지의 이용 가치, 지하의 깊이 및 토지 이용을 방해하는 정도 등을 고려하여 보상한다」. 이것이 조문 전부입니다. 땅값 전체가 아니라 깊이와 방해 정도에 따른 금액입니다. 구체 기준은 대통령령이 정합니다.
제12조는 권리의 형태입니다. 도시철도건설자는 지하부분 사용이 필요하면 구분지상권을 설정하거나 이전해야 합니다. 등기부 을구에 「구분지상권」이 붙습니다. 존속기간은 민법의 일반 규정과 달리 도시철도시설이 존속하는 날까지입니다. 사실상 영구입니다.
제13조는 그다음입니다. 보상을 받은 뒤에는 소유자가 보상받은 지하부분 범위에서 두 가지를 할 수 없습니다. 인공구조물을 새로 짓거나 늘리는 일, 그리고 땅을 파거나 뚫는 일입니다. 지표에 집을 짓는 것과 지하 깊이 몇 미터를 파는 것은 다른 이야기라는 뜻입니다. 지하주차장을 깊게 파는 건축계획이 있다면 이 범위와 먼저 맞춰 봐야 합니다.
협의가 안 되면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 재결로 갑니다. 제12조 제2항은 구분지상권 설정 재결을 받으면 건설자가 단독으로 등기를 신청할 수 있다고 적었습니다. 소유자 도장 없이 등기가 붙을 수 있는 구조입니다.
내 지번이 있는지 확인하는 두 길
첫째 길은 고시문 자체입니다. 전남광주통합특별시 고시공고 화면에서 제2026-285호 첨부 파일을 열면 편입용지 세목조서가 나옵니다. 행정동과 지번으로 찾으면 한 줄에 다 나옵니다. 당초 면적과 변경 면적, 세 칸 중 어디에 찍혔는지, 소유자 구분까지.
둘째 길은 지형도면입니다. 고시는 지형도면 고시도를 토지이용규제정보시스템(토지이음)에서 열람할 수 있다고 적었습니다. 지번을 넣으면 그 땅에 걸린 도시계획시설(도시철도)이 표시됩니다. 토지이용규제 기본법 제8조 제3항에 따라 지역·지구의 지정 효력은 지형도면 고시로 생깁니다. 이 화면에 뜨는 것이 곧 효력입니다.
지장물 세목조서와 도시관리계획 결정 도면은 관보 게재가 생략됐습니다. 열람장소에 비치됐습니다. 건물이나 나무 같은 지장물 보상은 이 조서를 봐야 합니다. 사유지 소유자라면 열람장소에 직접 가시는 편이 빠릅니다.
이건 서두를 일이 아니라 지번 한 줄을 찾는 일입니다. 찾은 뒤 세 칸 중 어디인지 보고, 지하 영구라면 등기부 을구를 함께 보십시오.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 지하 영구로 편입되면 집을 못 짓나요?
지표 사용은 그대로입니다. 다만 도시철도법 제13조에 따라 보상받은 지하부분 범위에서는 인공구조물 신축·증축과 굴착이 제한됩니다. 지하층을 얼마나 깊게 팔 수 있는지는 구분지상권 설정 범위와 맞춰 봐야 합니다.
Q. 지상 일시로 빌려 간 땅은 언제 돌려받나요?
조서의 「사용 기간」 열에 기간이 적힙니다. 공사에 필요한 기간 동안 쓰고 돌려주는 구조입니다. 사업기간은 2030년 12월까지로 고시됐습니다.
Q. 2025년 고시 때 없던 지번이 이번에 새로 들어갈 수 있나요?
변경 사유가 「현황측량 및 분할측량에 따른 편입면적 변경」이므로 대부분은 기존 필지의 면적 조정입니다. 분할측량으로 지번이 갈라져 표기가 달라진 줄도 보입니다. 당초 열과 변경 열의 지번을 같이 보십시오.
Q. 보상 협의는 누가 연락하나요?
사업시행자는 전남광주통합특별시장(도시철도건설본부장)입니다. 고시에 사업시행자 주소가 서구 상무대로 760으로 적혔습니다. 관계인, 즉 지상권·저당권·임차권을 가진 사람도 토지보상법 제2조 제5호에 따라 보상 절차의 상대가 됩니다.
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근거·출처
- 전남광주통합특별시 고시 제2026-285호 「광주도시철도 2호선 건설사업 사업계획(변경) 승인 및 지형도면 고시」(2026.9.10, 교통본부 광역교통과) — 첨부 고시문·편입용지 세목조서
- 법제처 — 도시철도법 제7조·제9조·제12조·제13조
- 법제처 — 토지이용규제 기본법 제8조
- 토지이음(토지이용규제정보시스템) — 지형도면 열람
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