광주 일곡공원 아파트 1,004세대, 공원 땅에 서는 이유
광주 북구 삼각동, 일곡공원 자리에 28층짜리 아파트 12개 동이 올라가 있다. 공원인데 왜 아파트가 서느냐고 묻는 분이 아직 있습니다. 8월 31일 전남광주통합특별시 고시에 이 아파트의 이름이 다시 올라왔습니다.
네 번째 변경승인입니다.
고시를 열어 보니 사용검사 예정일이 올해 10월 31일입니다. 두 달 남았다. 이 글은 공원 땅에 아파트가 서는 구조를 법에서 꺼내고, 이번 고시가 무엇을 바꿨는지 짚습니다.
공원 땅에 아파트가 서는 이유
이름은 민간공원특례사업입니다. 도시공원법은 이렇게 적어 두었습니다. 민간 사업자가 공원 부지를 사서 공원으로 만든 뒤 그 면적의 70% 이상을 시에 기부채납합니다. 그러면 남은 땅에 공원이 아닌 시설을 지을 수 있습니다.
그 「공원이 아닌 시설」이 아파트다.
조건은 셋이다.
조건이 붙습니다. 공원 전체 면적이 5만 제곱미터를 넘어야 하고, 공원의 본래 기능과 경관이 깨지지 않아야 합니다. 아파트의 종류와 규모는 도시계획위원회 심의를 거쳐야 합니다. 그리고 기부채납 시기와 아파트 자리는 시와 사업자가 협약으로 정합니다.
광주는 이 방식으로 공원 열 곳을 만들고 있다. 보도에 따르면 전체 789만 제곱미터 가운데 90%가 공원으로 돌아오고 나머지에 아파트가 섭니다. 일곡공원은 그중 하나입니다.
고시에 적힌 숫자입니다
고시 번호는 제2026-268호, 게재일은 8월 31일입니다. 사업 이름은 「일곡공원 민간공원특례사업 비공원시설 공동주택 신축공사」입니다. 사업주체는 일곡공원개발(주)과 담양의 (주)라인건설 둘입니다.
자리는 북구 삼각동 700번지 일원, 땅은 58,532제곱미터입니다. 지하 3층에서 지상 28층까지 12개 동에 1,004세대가 들어갑니다. 84제곱미터형이 776세대, 138제곱미터형이 228세대입니다. 사업기간은 2024년 1월 1일부터 2026년 10월 31일까지이고, 그 마지막 날이 사용검사 예정일입니다.
원래 승인은 2023년 8월 16일, 광주광역시 제2023-9호입니다. 그 뒤로 네 번을 고쳤습니다. 네 번이다.
네 번째로 바꾼 것은 무엇인가
고시에 적혀 있다.
「조경특화계획 반영, 부대복리시설 및 근린생활시설 창호 변경 등」입니다. 조경을 손보고 창문을 바꿨다는 말입니다. 입주를 두 달 앞두고 창문 하나 바꾸는 데 시장의 승인까지 받아야 하나 싶어서 주택법 아래 규칙을 열어 봤습니다.
주택법 아래 규칙에는 승인 없이 통보만 하면 되는 「가벼운 변경」 목록이 있다. 안팎 마감 재료를 같은 품질 이상으로 바꾸는 것, 부대시설을 기준 이상으로 바꾸되 위치를 옮기지 않는 것 등 여덟 가지입니다. 이 목록 안이면 고시가 나올 일이 없습니다.
그런데 고시가 나왔다.
여기가 갈림길이다.
승인을 받았다는 것은 이번 변경이 그 목록 밖이었다는 뜻으로 읽힙니다. 조경을 「특화」하면서 시설 위치가 움직였거나, 창호가 재료 교체를 넘는 변경이었을 가능성이 있습니다. 어느 쪽인지는 고시에 없어 단정하지 않습니다. 관계 도서는 주택정책과에 있고 이해관계인에게 보여 준다고 고시 끝에 적혔습니다.
일곡동·삼각동에 사는 분이라면
남는 것은 공원이다. 시의 땅이다.
협약이 답이다.
아파트는 사업자와 입주자의 일이지만, 기부채납되는 공원은 시의 것이 되고 누구나 씁니다. 언제 시에 넘어가는지는 법이 협약에 맡겨 두었고, 그 협약은 고시에 없습니다. 공원이 언제 열리는지가 궁금하다면 물을 곳은 주택정책과가 아니라 공원 담당 부서입니다.
일곡공원은 오래 「공원」이라는 이름만 붙어 있던 땅이었습니다. 20년 넘게 집행되지 않은 도시계획시설이 어떻게 풀리는지는 지난 장기미집행 글에 적었습니다. 이 특례사업은 그 땅을 사들여 공원을 실제로 만드는 방식입니다.
공원 땅의 30% 미만에 아파트를 짓는 대신 70% 이상을 공원으로 만들어 시에 넘기는 것이 이 제도입니다. 일곡공원 아파트 1,004세대는 사용검사 예정일이 10월 31일이고, 이번 고시는 조경과 창호를 바꾼 네 번째 변경승인입니다. 사용검사가 곧 입주는 아니고, 검사가 끝나 합격이 나온 뒤에야 입주가 시작되는 순서입니다.
확인하지 못한 것
- 이 단지의 공원·아파트 면적 비율 — 고시에는 아파트 땅 58,532제곱미터만 있고 공원 면적은 없습니다
- 공원 기부채납 시기 — 협약 사항이라 고시에 없습니다
- 4차 변경의 세부 — 조경과 창호라는 항목만 있고 무엇이 어떻게 바뀌었는지는 관계 도서를 봐야 합니다
- 실제 입주 시기 — 사용검사 예정일만 있고 입주 일정은 고시에 없습니다
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근거 — 전남광주통합특별시 고시 제2026-268호(2026. 8. 31. 게재) 첨부 고시문 원문 직접 확인. 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제21조의2, 주택법 제15조, 같은 법 시행규칙 제13조 제5항 원문 확인. 광주 민간공원 10곳 규모는 보도 2건(연합뉴스 2025. 11. 17., 서울신문 2025. 11. 21.) 교차 확인.
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