광주·전남 개발행위허가 표고 기준, 23개 시·군이 50m와 100m로 갈립니다
화순의 산자락 밭을 보러 간 분이 있습니다. 마을 길에서 조금 올라간 곳이라 전망이 좋습니다. 땅 주인은 경사가 완만해 집 짓는 데 문제없다고 합니다. 그런데 이 땅이 길보다 얼마나 높은 곳에 있는지는 아무도 말하지 않았습니다. 광주·전남에서는 이 높이가 개발행위허가의 기준이 됩니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
답부터 말씀드리겠습니다. 광주·전남 23개 시·군의 도시(군)계획 조례를 한 곳씩 읽어 보니, 개발행위허가 기준에 땅의 높이(표고)를 둔 곳이 19곳이고 없는 곳이 4곳입니다. 19곳 가운데 15곳은 50m, 광주·여수·광양·고흥 4곳은 100m를 기준으로 삼습니다. 같은 50m라도 가까운 도로에서 재는 곳과 바다 면(해발)에서 재는 곳이 다릅니다.
높이를 어디서부터 재는지에 따라 같은 땅이 기준 안에 들기도 하고 밖으로 나가기도 합니다. 시·군별로 정리해 보겠습니다.
표고 기준은 무엇을 막으려는 것입니까
나라의 개발행위허가 기준은 조례로 경사도, 표고, 나무가 얼마나 우거졌는지(입목축적) 같은 기준을 정하도록 열어 두었습니다. 표고는 그 가운데 높이를 보는 기준입니다. 광주·전남 시·군들은 이 자리에 일정 높이 아래의 땅만 허가한다는 기준을 조례로 적어 두었습니다.
지난번에 정리한 경사도 기준과 함께 걸리는 기준입니다. 경사가 완만해도 높이가 기준을 넘으면, 높이가 낮아도 경사가 기준을 넘으면 허가가 어렵거나 위원회를 거쳐야 합니다.
시·군별 표고 기준
| 기준 | 시·군 | 어디서 재나 |
|---|---|---|
| 50m 미만(도로 기준) | 나주·담양·곡성·화순·영광·장성(50m 이내) | 조례가 정한 도로 기준. 나주는 반경500m 안 도로 유무에 따라 읍·면·동 행정기관 중앙부 표고를 쓰기도 하며, 곡성은 해당 도로 노면표고 기준 |
| 50m 기준(본문·별표 구분) | 보성·강진·해남·영암·무안·함평 | 보성·해남·영암·무안·함평은 별표의 도로500m·좌우100m 평균표고/기준토지 분기를 확인. 강진은 별표1의 도로중심점이나 본문 문구 차이가 있음 |
| 50m 미만(해발) | 목포 · 신안 | 바다 면(해발 0m) |
| 100m 미만 | 광주 · 여수 · 광양 · 고흥 | 광양은 해당 도로 기준, 고흥은 진입로와 접한 법정도로 중앙부. 여수 별표23은 평균해수면 기준과 건축 수반 시 별도 도로30m 예외. 광주 본문에는 기준점 정의 없음 |
| 기준 조에 표고 없음 | 순천 · 구례 · 장흥 · 진도 | 순천·장흥은 해당 호가 삭제됨 |
| 50m 미만 | 완도 | 기준지반고 기준. 해당 조문에서 도로 중앙부라는 정의까지 직접 확인되지는 않음 |
| 요약 | 높이 숫자와 기준점을 함께 확인 |
| 목포·신안 | 해발50m 미만. 다른 허가요건은 별도 |
| 나주·담양·곡성·화순·영광·장성 | 조례상 도로·기준점 구분. 나주500m 분기, 곡성노면, 장성50m 이내 |
| 보성·해남·영암·무안·함평 | 별표의 법정도로500m/좌우100m 평균과 기준토지 분기 |
| 강진·완도 | 강진 본문50m인/별표50m미만 차이와 완도 기준지반고 정의를 별도 확인 |
| 광주·여수·광양·고흥 | 100m 기준. 여수해수면/도로30m 예외·100m 경계 문구 차이, 광양도로·고흥진입도로 기준 |
| 순천·구례·장흥·진도 | 해당 개발행위 기준 조의 표고 항목 없음. 다른 제한은 별도 |
50m라도 재는 곳이 다릅니다
도로 기준이라고 해도 아무 도로나 눈앞의 포장 끝을 쓰는 것은 아닙니다. 나주·담양·화순 등은 인정되는 도로 종류와 기준점이 정해져 있고, 곡성은 해당 도로의 노면표고를 씁니다. 보성·해남·영암·무안·함평의 별표는 대상토지에서 500m 이내 법정도로의 가장 가까운 지점 좌우100m 평균표고와, 더 먼 경우 기준토지 평균표고를 구분합니다.
예를 들어 기준 도로가 해발200m이고 그 조례가 정한 높이 차이 기준이 50m라면, 해발250m라는 경계값을 그 조례의 미만·이내 조건으로 판단합니다. 절대 고도만 보거나 가장 가까운 도로 한 점만 찍어 모든 지역에 적용하면 틀릴 수 있습니다. 여수 별표23의 일반기준은 평균해수면100m 이하라고 적혀 있으나 본문은 100m 미만이라고 적고 있어 정확히100m인 경계는 관할 해석을 확인해야 합니다.
강진 제17조 본문에는 「표고가 50미터인 토지」라고 적혀 있고, 별표1의 예시는 50m 미만으로 설명합니다. 이를 임의로 같은 문구로 고쳐 쓰지 않고, 정확한 경계값은 해당 조문과 별표를 함께 제시해 관할 부서에 확인해야 합니다. 완도 역시 기준지반고의 실제 적용 기준점을 별도로 확인해야 합니다.
넘으면 방법이 있습니까
기준을 넘는다고 모두 막히는 것은 아닙니다. 조례마다 넘을 때의 길이 다르게 적혀 있습니다.
- 위원회 심의를 거치면 허가할 수 있는 곳: 광주(도시계획위원회 심의, 공동주택은 제외), 여수(100m를 넘어도 건축을 수반하는 형질변경은 가까운 도로에서 30m 미만이면 되고, 그 밖은 심의), 담양, 곡성, 강진
- 위원회 자문을 거치면 허가할 수 있는 곳: 목포, 고흥, 해남, 영암, 무안, 함평
- 골프장·기존 사찰·풍력 발전처럼 특별한 경우나 지형 여건만 심의로 완화하는 곳: 나주, 화순
- 표고 항목에 완화 규정이 없는 곳: 광양, 보성, 영광, 장성, 완도, 신안
심의나 자문은 신청하면 반드시 통과된다는 뜻이 아닙니다. 위원회가 주변에 지장이 없는지를 보고 판단합니다. 완화 규정이 없는 곳에서 기준을 넘는 땅은 개발행위허가를 받기가 훨씬 어렵다고 보셔야 합니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
첫째, 사려는 땅이 어느 시·군에 있는지, 그 시·군이 표고를 몇 m로, 어디서부터 재는지 이 표에서 확인하십시오. 둘째, 가까운 도로 중앙부와 땅의 높이 차이를 토목측량이나 설계사무소에 물어 재 보십시오. 셋째, 기준 가까이 있거나 넘는다면 계약 전에 시·군 허가 부서에 그 땅이 기준 안에 드는지, 위원회를 거쳐야 하는지 물어보시고, 답에 따라 계약서에 허가 조건을 넣으십시오.
이런 것도 많이 물어보십니다
표고 기준이 없는 순천·구례·장흥·진도는 높아도 됩니까
개발행위허가 기준 조에 표고 항목이 없다는 뜻입니다. 경사도·입목축적 같은 다른 기준과 산지관리법 등 다른 법의 기준은 그대로 적용되니, 높이와 관계없이 허가 부서에 확인하셔야 합니다.
이 기준은 모든 땅에 적용됩니까
조례마다 적용 범위를 따로 적은 곳이 있습니다. 여수는 주거·상업·공업지역이 아닌 곳에서의 형질변경에 한정한다고 적었고, 여러 곳이 다른 조에 따른 허가에는 이 기준을 적용하지 않는다고 적었습니다. 내 땅에 적용되는지는 시·군 허가 부서에 확인하십시오.
2026년 9월 24일 법제처 자치법규에 올라 있는 23개 도시(군)계획 조례 기준입니다. 조례는 바뀔 수 있으니 허가 신청 전에 해당 시·군에 최종 확인하십시오. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다.
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2026년 10월 19일 정정·보완: 여수의 해수면 기준·100m 경계 문구 차이, 5개 군 별표의 평균표고 분기, 곡성 노면·완도 정의 미확인과 강진 본문·별표 차이를 보완했습니다.
10월19일 국가법령정보센터의 해당 이름 23개 조례 원문을 다시 읽었습니다. 구례는 10월2일 시행본을 대조했습니다. 구 광주 조례와 시·군별 자료를 정리한 표이며, 행정통합 뒤 개별 필지에 적용할 조례·경과조치까지 이 표 하나로 확정하지 마십시오.
여수 별표23, 보성 별표24-2, 강진 별표1, 해남 별표25, 영암 별표27, 무안 별표26, 함평 실제 첨부 별표26을 직접 내려받아 대조했습니다. 함평 본문은 별표27이라고 적고 첨부는26으로 표시되어 있어 적용 시 원문을 함께 확인해야 합니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 표고 도해의 도로기준 8곳이라는 단순 분류를 본문에서 확인한 별표·기준점 차이와 일치하는 표로 교체했습니다.
기존 도해의 단순화된 기준점·계산 표현을 본문과 같은 조건을 적은 표로 바꿨습니다. 세부 지역별 수치와 조문은 위의 전체 비교표를 따릅니다.
근거
- 법제처 — 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 1의2 개발행위허가기준 제1호 가목 (3)(도시·군계획조례로 정하는 기준)
- 법제처 국가법령정보센터 자치법규 — 23개 도시(군)계획 조례의 개발행위허가의 기준 조(아래 표의 조례 이름에 원문 링크, 2026. 9. 24. 수집)
- 토지이음 — 지번별 용도지역 확인
| 시·군 | 조례 이름(법제처 원문 표기) | 시행일 |
|---|---|---|
| 광주 | 광주광역시 도시계획 조례 | 2025. 11. 11. |
| 목포시 | 목포시 도시계획 조례 | 2025. 12. 29. |
| 여수시 | 여수시 도시계획 조례 | 2025. 12. 8. |
| 순천시 | 순천시 도시계획 조례 | 2026. 7. 1. |
| 나주시 | 나주시 도시계획 조례 | 2025. 12. 31. |
| 광양시 | 광양시 도시계획 조례 | 2025. 12. 31. |
| 담양군 | 담양군 계획 조례 | 2026. 8. 10. |
| 곡성군 | 곡성군 군계획 조례 | 2026. 8. 12. |
| 구례군 | 구례군계획 조례 | 2026. 10. 2. |
| 고흥군 | 고흥군 군계획 조례 | 2026. 8. 24. |
| 보성군 | 보성군 군계획 조례 | 2026. 8. 4. |
| 화순군 | 화순군 도시계획 조례 | 2026. 9. 18. |
| 장흥군 | 장흥군 관리계획 조례 | 2026. 8. 10. |
| 강진군 | 강진군 군계획 조례 | 2026. 8. 10. |
| 해남군 | 해남군 군계획 조례 | 2025. 12. 15. |
| 영암군 | 영암군 도시계획 조례 | 2026. 8. 6. |
| 무안군 | 무안군 관리계획 조례 | 2026. 8. 18. |
| 함평군 | 함평군 군계획 조례 | 2026. 7. 31. |
| 영광군 | 영광군 도시계획 조례 | 2026. 8. 10. |
| 장성군 | 장성군 도시계획 조례 | 2026. 8. 18. |
| 완도군 | 완도군 도시계획 조례 | 2026. 8. 4. |
| 진도군 | 진도군계획 조례 | 2026. 7. 1. |
| 신안군 | 신안군 도시계획 조례 | 2026. 8. 14. |
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